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廣東省惠州市中級人民法院

民事判決書

（2015）惠中法民一終字第52號

上訴人（原審被告）：惠州市某某海岸物業(yè)發(fā)展有限公司。

法定代表人：劉某某。

委托代理人：陳香豪，廣東恒港律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：陳某某，男，漢族，19XX年XX月XX日出生。

委托代理人：皮建彪，廣東指針律師事務所律師。

上訴人惠州市某某海岸物業(yè)發(fā)展有限公司（下稱某某公司）與被上訴人陳某某因商品房預約合同糾紛一案，不服廣東省惠州市惠陽區(qū)人民法院（2014）惠陽法民一初字第476號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

當事人原審的意見

2014年5月16日，原審原告陳某某向原審法院提起訴訟，請求法院判令：1、解除原、被告所簽訂的《認購協(xié)議書》；2、被告退還原告所交的定金人民幣20000元；3、訴訟費用由被告承擔。

主要事實和理由是：原告于2014年5月2日與被告簽訂《認購協(xié)議書》一份，同日原告向被告交付了購房定金人民幣20000元，準備購買被告開發(fā)的惠州惠陽區(qū)淡水東華大道和白云路交匯處XX幢XX座XX號商品房。簽訂了認購書之后，原告積極準備提供按揭材料配合辦理按揭貸款。現(xiàn)原告與被告就《商品房買賣合同》主要條款無法達成一致意見，且因客觀原因無法辦理按揭貸款，最終導致《商品房買賣合同》無法簽訂。這屬于因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的情形，被告應當將定金返還原告為維護本人的合法權(quán)益，特向人民法院起訴，請求法院判如所請。

被告某某公司辯稱：1、根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋，第四條第五條規(guī)定，認購協(xié)議書可以認定為商品房買賣合同的一部分，而交的定金是合同法上的定金規(guī)則，認購協(xié)議書是雙方真實意思表示，合法有效，現(xiàn)在原告僅以無法達成商品房買賣合同主要條款的一致意見為由，要求退還定金解除協(xié)議是明顯的違約行為，其要求退還定金的請求沒有事實及法律依據(jù)，應當駁回。

原審法院查明的事實

原審法院經(jīng)審理查明：2014年5月2日原告與被告簽訂《認購協(xié)議書》，認購被告開發(fā)的位于惠州市惠陽區(qū)淡水東華大道和白云路交匯處XX幢XX座XX號商品房，并支付定金20000元。現(xiàn)原告稱因雙方不能就《商品房買賣合同》相關(guān)條款達成一致，且因客觀原因無法辦理按揭貸款，屬不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立，被告依法應退回定金給原告，基于上述理由，原告遂向本院提出上述訴請。

原審法院判決理由和結(jié)果

原審法院認為，原告與被告簽訂的《認購協(xié)議書》系雙方的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，對原、被告具有法律約束力。原告與被告簽訂的《認購協(xié)議書》屬于預約合同性質(zhì)，是為了將來雙方簽訂商品房買賣合同而簽訂的預約合同。從《認購協(xié)議書》內(nèi)容來看，雖然約定了部分雙方的權(quán)利義務，但雙方對辦證、違約責任等直接影響雙方權(quán)利義務的重要條款并無明確約定，尚不完全具備《商品房買賣合同》的主要內(nèi)容，由于雙方當事人對于商品房合同的主要條款沒能協(xié)商一致，在無證據(jù)證明屬于何方惡意違約的情形下，應依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的……因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”的規(guī)定，原告請求解除案涉《認購協(xié)議書》及退回定金20000元，有事實和法律依據(jù)，應予支持。

綜上所述，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告陳某某與被告惠州市某某海岸物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的《認購協(xié)議書》。

二、被告惠州市某某海岸物業(yè)發(fā)展有限公司應于本判決發(fā)生法律效力之日退回定金20000元給原告陳某某。

本案受理費400元減半收取為200元，由被告惠州市某某海岸物業(yè)發(fā)展有限公司承擔。

當事人二審的意見

上訴人某某公司不服原審判決，向本院提起上訴，請求：1、撤銷一審判決，發(fā)回重審或依法改判；2、本案一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

主要事實和理由：一審沒有查明基本事實，判決有誤。本案上訴方與被上訴方之間簽訂的《認購協(xié)議書》依法具有法律效力，而被上訴人單方違約，依法應當承擔違約責任。一審法院沒有查明該事實，從而做出了錯誤判決。

基于以上事實與理由，上訴方特提出以上上訴請求，懇請依法予以判決。

本案二審中，雙方當事人均未提交新證據(jù)。

本院查明的事實、判決理由和結(jié)果

本院除查明一審查明的事實外，還查明：陳某某身份證地址為：廣東惠來縣溪西鎮(zhèn)山隴管區(qū)頭村向西四直巷30號；在《認購協(xié)議書》中記載的陳某某通訊地址為：廣東惠來縣溪西鎮(zhèn)山隴管區(qū)頭村向西四直巷。該認購書約定的付款方式為30%首付款加按揭貸款64萬元。

本院認為，本案屬于商品房預售合同糾紛。根據(jù)上訴意見，本案二審爭議的是未能簽訂正式商品房買賣合同的原因及解除認購書的責任問題。

本案所涉的《認購協(xié)議書》付款方式為按揭貸款支付，由于陳某某戶籍及工作單位均不在惠州市惠陽區(qū)，涉案的認購書簽訂時間的日期為2014年5月2日，《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)（2010）10號）頒布時間為2010年4月17日。在本案所涉及到的《認購協(xié)議書》中，明確記載陳某某通訊地址為：廣東惠來縣溪西鎮(zhèn)山隴管區(qū)頭村向西四直巷。某某公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應知曉該份已被相關(guān)政府部門公示的政策性文件。作為出賣人，某某公司應當進一步審查陳某某是否屬于限購對象。在陳某某的戶籍地址、工作單位均不在惠州市惠陽區(qū)的情況下，陳某某屬于相關(guān)文件規(guī)定調(diào)控范圍對象，涉案的認購書中約定大部分房款通過辦理按揭貸款支付，故而此后即便能夠簽訂正式的商品房買賣合同，也將面臨無法正常去的按揭貸款、房屋買賣合同無法履行的問題。

綜上，上訴人某某公司的上訴理由沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，其請求本院依法不予支持。一審法院認定事實清楚，適用法律正確、實體處理得當，其判決本院依法予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費人民幣400元，由上訴人惠州某某海岸物業(yè)發(fā)展有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　郭志文

審判員　　賴錦榮

審判員　　鄭　杰

二〇一五年二月十三日

書記員　　彭科梅

房產(chǎn)合同糾紛