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67號律師 2024-05-11 11:39 回復

您好，按照《民法典》的相關規定，第一繼承人是：父母、配偶、子女，這3種身份的人，都是第一繼承人，平均分配遺產。如果您是唯一的繼承人，就可以繼承其個人所有的全部遺產。 公產房屬于使用權房屋有別于私產的產權繼承,原承租人死亡的需辦理死亡過戶。根據規定,公有住房承租人死亡或者戶籍遷出本市的,承租人的配偶、子女、父母等親屬,可以申請辦理變更承租人過戶手續。公有住房使用權過戶只能由一人提出申請,符合過戶條件有兩人以上(含兩人)的,應當達成一致意見后方可申請過戶。即將承租權轉讓給他人，應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。（具體細節需查詢當地相關政策），根據您的描述，已經轉移到您侄子名下，需要確認是否是根據上述情形的轉移。 另外，關于能不能買賣的問題，需要確認是否按市場價購買的公房具有完全產權，已購公房必須在取得房屋所有權證后才能上市出售。還需要確認是否存在不得出售的情況：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制該公房房地產權利的；該已購公房在房屋拆遷主管機關拆遷范圍內的；已購公房有產權共有人的，其他共有人不同意將已購公房上市的；職工產權人與原產權單位有不得出售的約定等情形。

追 問2024-05-11 15:36 提問
感謝解答，我們還沒有購買這套公房的產權，只是在戶口上所有人的同意下轉讓了承租權給我侄子，原承租人也就是我父親臨終前有口頭交代過繼承人是我，但后來因為侄子孩子上學的原因轉讓了承租人，請問：1.在這種情況下我侄子是否有權不經過戶口上所有人同意獨自買下產權并進行買賣？2.若我侄子獨自買下產權，不存在其他共有人的話，他是否可以不經過戶口上所有人同意直接進行房產買賣？3.在這種情況下我是否還有繼承房產的權利？當前承租人給我出具一份什么樣的文件或者說需要誰出具什么文件才能保證我的房產繼承權呢？有沒有其他的方法？提前謝過。

律師追答2024-05-14 14:30 回復
您好，沒有產權的情況下，只有承租權，沒有轉讓權，所以公產房不是想賣給誰就能賣給誰的。另外，想要變更承租權需要滿足相應的條件，①比如變更給第三人，即與該租賃房屋無相關人員（非親非故），此種情況滿足兩個條件即可變更：1.征得出租人的書面同意;2.征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。②再比如變更給共同居住人。需滿足條件：1.其本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致;2.新的承租人必須是為本處有本市常住戶口的共同居住人之一。 根據您闡述的情況，在繼承環節已經變更給您的侄子了，此時他才是房子的承租人，所以不存在繼承的情況了，如果您和您的侄子對于這個房子有其他的約定，需要寫份書面的《房屋承租合同》，詳細寫明房屋的具體情況，承租周期，返還時間、違約責任等等，也是對對方的一個約束。

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