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商品房買賣合同無效的情形？

發(fā)表于：2015-02-13閱讀量：（3780）

一、出賣人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無效。

包括兩種情況：一是，出賣人不具備開發(fā)主體資格；二是，出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現(xiàn)為出賣人沒有開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的權(quán)利能力和行為能力，換句話說就是沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)營范圍；后者主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對到特定的樓盤，沒有相應(yīng)的銷售資格。如：開發(fā)企業(yè)在沒有達(dá)到法定的售房條件下，為解決資金問題，私下銷售房屋等等。

二、買受人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無效。

這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權(quán)利能力和行為能力。如：不符合國家限購政策。

三、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實。

出賣人因?qū)嵱匈Y本不足，達(dá)不到法律規(guī)定的商品房預(yù)售條件，為了融資往往采用兩個途徑：一是，將在建工程抵押給銀行，然后與銀行協(xié)商，由該銀行辦理商品房按揭，雙方約定開發(fā)商收取的買受人首付款直接歸還開發(fā)商在銀行的貸款。這樣一來，開發(fā)商出售給買受人的房屋是設(shè)定了抵押權(quán)的不完整產(chǎn)權(quán)。如果開發(fā)商不能歸還銀行的貸款，銀行可以行使抵押權(quán)人的權(quán)利。到頭來受損失的還是購房者；二是，由施工單位墊資施工到可以預(yù)售的條件，然后開發(fā)商通過收取首付購房款，以此支付工程款。如開發(fā)商不能按"陰合同"支付施工單位工程款，施工單位可以運(yùn)用法律規(guī)定的"工程價款優(yōu)先受償"權(quán)，對工程實施法律規(guī)定的優(yōu)先司法拍賣、執(zhí)行權(quán)，最后受損失的還是購房者。對此，最高法院司法解釋規(guī)定，開發(fā)商如果將所銷售的房屋抵押，并且隱瞞該事實，購房者可以請求法院確認(rèn)合同無效，并且要求開發(fā)商承擔(dān)一倍的賠償。

四、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。

出賣人因利益驅(qū)使，將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他購房者。到履行拆遷協(xié)議書的安置時，往往采用變更原協(xié)議書的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補(bǔ)償，或者異地安置。對此，最高法院司法解釋規(guī)定，對于這種情況，買受人可以請求法院確認(rèn)合同無效，并要求開發(fā)商給予一倍的經(jīng)濟(jì)賠償。

五、開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房。

購房前一定要審查開發(fā)商的"五證"，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開工證；商品房銷（預(yù)）售許可證（目前全國各地已建立起商品房市場信息政府公示系統(tǒng)，判斷開發(fā)商銷售商品房是否合法，可以登陸政府相關(guān)網(wǎng)站，了解相關(guān)信息）。這些證書是證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。購房者還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同簽約的開發(fā)商名稱一致。否則。

六、開發(fā)商不具備房屋開發(fā)的具體條件

有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進(jìn)行預(yù)售，致使預(yù)購人購房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件、上當(dāng)受騙，因此預(yù)購人購買此類房屋時應(yīng)特別注意：

1、開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)，國家禁止利用集體土地進(jìn)行商品房的開發(fā)經(jīng)營，集體土地只有轉(zhuǎn)為國有土地并經(jīng)征用，開發(fā)商取得了國有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā)，因此，開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購人不要購買。

2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可以開發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權(quán)屬證書之類的事情，因此不要購買這樣的房屋。

七、開發(fā)商夸大事實進(jìn)行預(yù)售宣傳。

售樓宣傳單是開發(fā)商對預(yù)購人的一種自我推薦，是向預(yù)購人發(fā)出了一種要約邀請，它并不是一種承諾，不意味著開發(fā)商對售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔(dān)法律上的責(zé)任。因為開發(fā)商為了促銷物業(yè)，在不違背真實的情況下，對物業(yè)進(jìn)行宣傳是可以的，所以預(yù)購人為保護(hù)自我和達(dá)到自己預(yù)期的愿望，就對有關(guān)該物業(yè)的實質(zhì)性條款與發(fā)展達(dá)成一致意見，并落實到雙方所簽署的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議上。

八、定金風(fēng)險

有些開發(fā)商在預(yù)購人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據(jù)的。并不是每個人都能申請到按揭貸款，因此，建議預(yù)購人最好與開發(fā)商在協(xié)議中約定以下內(nèi)容：如果購房者得不到按揭貸款時，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費等。

九、超過法定期限主張權(quán)利

在商品房買賣合同約定了合同解除權(quán)行使期限的情況下，購房人應(yīng)在約定期限內(nèi)行使解除合同的權(quán)利；合同沒有約定解除權(quán)行使期限的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除事由發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅，購房人只能選擇繼續(xù)履行合同。

開發(fā)商如以欺詐手段簽訂商品房買賣合同，或者商品房買賣合同訂立時顯失公平，或者買賣雙方對商品房買賣合同內(nèi)容有重大誤解，則購房人應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道上述事由之日起一年內(nèi)向法院或仲裁機(jī)構(gòu)請求變更或撤銷合同，否則當(dāng)事人受該合同的約束。

商品房買賣發(fā)生爭議，訴至法院或仲裁機(jī)構(gòu)的，則購房人受訴訟時效及仲裁時效的約束，期限為二年，自購房人知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受侵害之日起算。購房人超過訴訟、仲裁時效主張權(quán)利的，人民法院及仲裁機(jī)構(gòu)將不予保護(hù)。

十、未及時辦理所購商品房的房屋所有權(quán)證及土地證

我國實行房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)登記發(fā)證制度，房屋所有權(quán)證及國有土地使用證是購房人取得所購商品房所有權(quán)及土地使用權(quán)的唯一合法憑證。實踐中，在具備辦證條件下，不少購房人，特別是銀行抵押貸款尚未還清的購房人，為了暫時不支付辦證必須支付的契稅、維修基金等稅費，長期不辦理兩證。根據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋規(guī)定，“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”，一旦開發(fā)商有什么債務(wù)，而導(dǎo)致商品房過戶手續(xù)未辦理的原因在購房人，則開發(fā)商的債權(quán)人可以申請法院查封此商品房，以償還債務(wù)，購房人將得不到任何保障，損失慘重。因此，在具備辦證條件的情況下，購房人應(yīng)及時辦理所購商品房的兩證，不要為暫時少繳幾個錢，釀下苦果。

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