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代理詞

尊敬的審判長、合議庭：

我接受本案被告兼反訴原告馮xx的委托，作為其委托代理人參與本案訴訟，通過今天的法庭調查，對本案的事實有了清楚了解，現就雙方爭執的事實，結合相關的法律規定，提出如下代理意見：

第一個意見：反訴被告王xx沒有按約定期限支付租金和擅自轉租租賃房屋的行為已構成違約，雙方的房屋租賃合同應予解除。

通過法庭調查，可以證實本案的以下客觀事實：

1、雙方于2006年6月22日簽訂了《租房合同》，合同條款經雙方協商一致，內容是雙方真實意思的表示。

2、合同簽訂后，馮xx按照合同約定將租賃房屋交付反訴被告王xx使用。

3、第三人東xx以自己的名義進行工商登記，作為經營者利用租賃房屋開辦了金華賓館。

4、馮xx在2007年4月10日以反訴被告王xx沒有按約定期限支付租金和擅自轉租租賃房屋而提起民事訴訟，請求其承擔違約責任、支付違約金6600元、解除租賃合同，在對方不理不睬、依然我行我素的情況下，為實現合同目的和避免自己損失的進一步擴大而被迫采取停水措施。

由此可見，雙方的房屋租賃合同內容、權利義務明確，雙方意思表示真實，符合《合同法》第十三章關于租賃合同的規定。依照《合同法》第六十條的規定，雙方應當按照合同的約定全面履行自己的義務，比如：按時交付租賃物、正確使用租賃物、按時交付租金等等。

然而在本案中，反訴被告王xx違反法律規定，違反合同約定，不履行合同義務，其行為已構成違約，具體是：

一、不按雙方約定的期限支付房屋租金。

租賃合同第一條明確約定了租金的支付方式和期限，且約定非常明確“次年房租乙方必須在本合同期限內提前三個月繳清，也就是在每年的四月一日以前繳清次年房租”，且用了“必須”一詞。《合同法》第二百二十六條明確規定“承租人應當按照約定的期限支付租金”，這里用的是“應當”，也就是說2007年4月1日以前，反訴被告王xx必須將第二年的租金繳清。但至我的當事人馮xx在本案之前提起訴訟的2007年4月10日，對方沒有按約定期限支付和繳清第二年的租金，違反了合同約定和法律的規定。

反訴被告王xx稱給馮xx送第二年的租金、而其拒不接受的理由以及證據是不能成立的，對這些證據在質證時已發表了詳細質證意見，本代理人不再重復，這些證據都是孤立的，不能相互印證、相互銜接、相互吻合，不能形成一個完整的證據鏈條，不足以證實馮xx拒不接受租金這一事實的存在。反訴被告不能充分證明自己的主張，故其沒有按時交付租金的行為已經構成違約。這是其違約之一。

二、未經反訴原告馮xx同意，擅自轉租租賃房屋。

在租賃合同中雙方明確約定了反訴被告王xx對租賃房屋沒有轉租權，即只有反訴被告王xx對租賃物具有合法使用權，而不能由其之外的其他任何人使用，《合同法》也規定了擅自轉租是違法行為。但反訴被告明知自己沒有轉租權和不能轉租的情況下，將租賃房屋擅自轉由第三人東xx使用，金華賓館的營業執照和工商登記已充分證實了這一點。金華賓館的工商設立登記顯示：金華賓館的經營者是東xx、設立方式為個體工商戶、組成形式為個人經營、從業人員為一人等，這可以證明第三人東xx是賓館的開辦者和經營者，即是租賃房屋的實際使用人。依照法律規定，個體工商戶進行經營時必須依法進行工商登記，只有在法律允許的范圍內，經核準登記后，才能從事工商經營，營業執照是企業和個體工商戶經工商行政管理部門核準登記后獲得的從事生產經營活動的合法憑證，因此工商登記的內容具有較高的證明力。

反訴被告王xx辯稱賓館是與東xx合伙經營而非轉租，但這不是客觀事實。一是如果是反訴被告王xX與第三人東xx合伙使用租賃房屋開辦金華賓館，在工商登記中完全可以登記為自己的名字，沒有必要編造假合同；二是如果是合伙經營完全可以兩個人共同簽訂租賃合同，共同進行工商登記，因為法律并沒有禁止合伙開辦賓館，也沒有禁止合伙經營和合伙承租，并且在2006年6月22日簽訂房屋租賃合同時東xx就在現場。恰恰是反訴被告王xx自己簽訂了房屋租賃合同后，又利用該合同偽造了一份假的租賃合同，繼而在工商設立登記中辦理了以東xx為經營者的營業執照，顯然不符合常理。盡管反訴被告王xx提供出與東xx的合伙協議，但東xx與本案有著明顯的厲害關系，6月23日反訴被告王xx與東xx簽訂合伙協議后，利用該合同偽造了一份乙方為東xx的假合同，于9月26日在工商部門登記并辦理營業執照開辦了賓館，但是2007年1月15日東xx即撤出合伙，又簽訂撤伙協議，這些顯然不正常。如果他們確屬合伙關系，沒有必要自找麻煩，自己給自己制造障礙，故其合伙關系是不真實的。

因此這是反訴被告的擅自轉租行為，是反訴被告的違約行為之二。

《合同法》第二百二十四條規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。依照本條規定，未經出租人同意的轉租為不合法轉租，在不合法轉租的情形下，承租人的轉租行為是違約行為，出租人可以解除合同。同時依照《合同法》第二百二十七條的規定，承租人逾期支付租金的，出租人也可以解除合同，這條規定確定的是當事人、特別是出租方的解約權，本條中的“可以”，不是應當和必須，表明了催告和解除合同均是出租人的權利，他可以行使，也可以不行使。

既然反訴被告王xx不按約定期限支付租金，又未經我的當事人同意，擅自轉租租賃房屋，反訴被告的行為不僅構成違約而要承擔違約責任，而且也符合法律所規定的解除合同的情形。正是因為如此，我的當事人才提起反訴，因此，反訴被告王xx的主張不符合事實，其要求繼續履行租房合同的請求不能成立。

第二個意見：盡管本訴被告馮xx采取的停水措施不當，但系對方違約在先，是不得已而為之。

本代理人也認為我的當事人所采取的停水措施是不妥當的，但應當看到，這是對方的違約行為所造成和引發的，是對方的違約行為在前。本來，在反訴被告率先違約之后，我的當事人采用了合法的手段提起了訴訟，但對方不以為然，仍然我行我素，還編造不符合事實、不符合實際的合伙、撤伙理由，致使我的當事人無法實現合同目的，不得已采取了停水措施。我們還應看到，上一案件的撤訴時間是8月6日，停水則是發生在10月12日下午，兩個多月的時間也說明了停水是無奈之舉，停水的目的正是為了促使對方解除租賃合同。這不能是我的當事人的違約行為，而是對方的違約行為和不誠信行為所造成，責任在于反訴被告，而不是我的當事人。

綜上所述，因反訴被告王xx違約在先，其請求繼續履行合同和支付違約金的主張不能成立，而我的當事人反訴被告沒有按約定支付租金和擅自轉租租賃房屋，請求其承擔違約責任、支付違約金6600元，支付2007年7月1日至今的房屋租金并解除合同的反訴請求符合法律規定，應當予以支持，唯有如此，才能夠維護合同的嚴肅性，才能夠維護法律的正確實施。

以上代理意見請合議庭予以充分考慮。

謝謝審判長、審判員。

代理詞發表完畢。

 代理人：               

律師事務所：               

律師：               

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