發(fā)表于：2015-03-06閱讀量：（3645）
購買商品房的程序較為繁瑣，購房者在購買房產(chǎn)的過程中大致要經(jīng)歷以下過程：
一、選房
1、一般中老年人應(yīng)選擇環(huán)境幽雅、空氣清新的地段，就醫(yī)看病也應(yīng)是重點考慮的因素；而上班族側(cè)重選擇上、下班和社會交往方便的地段；有子女上學(xué)的家庭則考慮靠近學(xué)校的學(xué)區(qū)房。
2、考察社區(qū)環(huán)境社區(qū)內(nèi)外環(huán)境的品質(zhì)高低是體現(xiàn)居住質(zhì)量的核心。如小區(qū)內(nèi)綠化程度、小區(qū)內(nèi)功能劃分、社區(qū)內(nèi)無干擾，人、車分流。
3、考察配套設(shè)施。購房人在選擇樓盤時，還應(yīng)考慮菜市、醫(yī)院、銀行、學(xué)校、公交線路等生活配套設(shè)施。配套設(shè)施越全，日后越會讓您感到生活的便利。
二、查看房屋權(quán)屬證明及相關(guān)資料
此部分資料包括：五證、兩書、開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照，現(xiàn)房還應(yīng)有竣工驗收報告。 五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證、銷售（預(yù)售）許可證。 兩書：是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。購買二手住房的，需要由賣方出示房屋產(chǎn)權(quán)證、商品房銷售合同或房產(chǎn)買賣的委托授權(quán)書。
三、物業(yè)管理
詢問物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，目前商品房大致可分為乙級住宅、甲級住宅、公寓等幾類，購房人應(yīng)先了解開發(fā)商擬定選擇的物管公司，然后了解收費標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。這樣既可以保證您今后的合法權(quán)益不受侵害，又可以讓您對今后的生活負(fù)擔(dān)，做到心中有數(shù)。
四、總價格、單位價格、樓面地價
了解清楚各種價格以及計算方式： 1、總價格：簡稱總價，是指房地產(chǎn)的整體價格。一般來說，總價不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。 2、單位價格：簡稱單價，是指單位土地面積或單位建筑物面積的地價、房價或房地價格。單價可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。 3、樓面地價：又稱單位建筑面積地價，簡稱樓面價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。
五、簽訂認(rèn)購書（一手房）
商品房正式銷售工作開始后，一般會設(shè)立售樓處，購房人在認(rèn)可本項目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實事求是地向購房人介紹項目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人，簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個必須環(huán)節(jié)。
六、預(yù)售（一手房）
買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后 30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。
七、簽訂買賣契約
購房人在簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)到指定地點簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買賣契約等。簽訂買賣契約是整個購房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。
八、辦理入住
辦理入住手續(xù)：當(dāng)購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。
九、過戶
辦理產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)房產(chǎn)證：最后開發(fā)商要到權(quán)屬處為購房人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，即確權(quán) ,并繳納契稅、過戶手續(xù)費。然后到指定房管所辦理產(chǎn)權(quán)證，交納房產(chǎn)權(quán)屬登記費，權(quán)證工本費，權(quán)證印花稅。如購買的為二手住房的，則上述程序除不用簽訂認(rèn)購書及辦理預(yù)售登記外，其他的程序基本是大同小異，在此就不重復(fù)說明。
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