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2013年，唐先生繳納30萬款項，在售樓部訂購74平方米商鋪時，開發商還沒有預售證，兩年后主管部門不允許其分割產權，簽合同時74平方米的房產變成了230平方米，價格相差百余萬元。如今開發商給出兩個解決方案：要么業主補交百萬余元的差價，要么開發商退還已占用2年的預付款。

唐先生說，當初買商鋪投資是量力而行，現在沒有實力補交過百萬的價差，而幾十萬被開發商無償占用2年，一分錢利息都沒有。因此兩個解決方案，他都難以接受。“目前我還沒看到雙方簽訂的協議，如果是在未取得預售證時收取款項，可能涉嫌違規售房。” 武漢房管局房地產市場管理中心副主任陳浩分析原因時認為，由于商鋪單價高，當初開發商可能希望將商鋪分割成小面積鋪位，便于對外出售。后來報批時，未獲得主管部門許可，導致單套面積變大。

1、何為商品房預售許可證？

《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。

2、房地產商在預售商品房時應具備哪些文件、證書？

預售商品房時，房屋尚在建設之中，房屋產權未經登記設立，因此其實質是一種期房買賣，是一種房屋買賣預約行為。根據《城市房地產管理辦法》第四十五條　商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

3、房地產商在銷售商品房時應具備哪些文件證書？

購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求。五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。

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