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二手房是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。

一、二手房的退房情形：

二手房在交易中也存在這買受人要求退房的情形，但是二手房也不是說退就能退的，以下為大家介紹一些可以要求退二手房的情形：

（一）出賣人不是房屋產(chǎn)權(quán)人

如果出賣人出賣的房產(chǎn)不是登記在其名下（主要是登記在其近親屬名下的情況），其與買受人簽訂房屋買賣合同后，買受人才知道其為無權(quán)處分，根據(jù)《合同法》第四十七條的規(guī)定，可以在權(quán)利人追認(rèn)之前主張撤銷該房屋買賣合同，要求退房。另外，如果權(quán)利人不予追認(rèn)的，買受人也可以根據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定，以出賣人為無權(quán)處分，主張合同無效，要求退房。

（二）出賣人未經(jīng)共有人同意出賣共同房產(chǎn)

現(xiàn)在很多房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但是只登記在其中一方名下。這樣從權(quán)利外觀上看就無法體現(xiàn)出共有的情況。因此，存在著登記人未經(jīng)共有人的同意，私自將房產(chǎn)轉(zhuǎn)售他人的情形。根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條，共有發(fā)地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓。因此，如果出賣人存在以上情形的，買受人可以該條主張買賣合同無效，要求退房。

（三）未經(jīng)抵押人同意轉(zhuǎn)讓已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)

根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

因此，如果出賣人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)有以上情形的，買收人可以主張房屋買賣合同無效，要求退房。

（四）未經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的

根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，房屋等不動(dòng)產(chǎn)的買賣以物權(quán)登記為生效要件。如果出賣人對該出賣的房產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，即使其是房產(chǎn)的所有權(quán)人，也無法將房產(chǎn)過戶給買受人。因此，買受人可以出賣人不能辦理過戶登記為由，要求退房并解除合同。

（五）出售的房屋被依法查封或限制

根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條的規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

如果，出賣人出賣的房產(chǎn)是依法被查封或者被限制權(quán)利的。買受人在簽訂房屋買賣合同后，可以要求出賣人退房并解除合同。

二、二手房退房的方式

買受人辦理退房可以通過以下兩種方式：

（一）協(xié)商

因?yàn)楫?dāng)事人對民事行為就有自由的處分權(quán)，因此，在民事領(lǐng)域中，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商同意的，均具有法律效力。

關(guān)于二手房退房，建議最好能夠雙方協(xié)商解決。因?yàn)閰f(xié)商的結(jié)果都是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方在對于協(xié)議的執(zhí)行會(huì)更加的心甘情愿。另外，協(xié)議解決也可以省去當(dāng)事人很多的時(shí)間和人力成本，相較于訴訟結(jié)局更經(jīng)濟(jì)，更有效率。

（二）訴訟

當(dāng)無法通過協(xié)商解決的時(shí)候，就建議買受人采取司法的手段對自己的權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)了。

在訴訟要求退房的情況下，建議當(dāng)事人能夠?qū)で髮I(yè)律師的幫助。因?yàn)橘I房花的錢畢竟是一筆不小的數(shù)目，而且在訴訟時(shí)間、訴訟技巧方面通過專業(yè)律師還是能夠較好的把握。

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