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吳某平,吳某安與陳某興,馮某勇,馮某煊,馮某惠房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

廣東省佛山市南海區人民法院

民事判決書

（2015）佛南法民三初字第283號

原告：吳某平，男，漢族，住廣東省佛山市禪城區。

原告：吳某安，男，漢族，住廣東省佛山市禪城區。

上列兩原告的共同委托代理人：徐東劍，系廣東國龍律師事務所律師。

上列兩原告的共同委托代理人：何家銘，系廣東國龍律師事務所律師。

被告：馮某煊，男，漢族，住廣東省佛山市禪城區。

被告：陳某興，女，漢族，住廣東省佛山市禪城區。

被告：馮某勇，男，漢族，住廣東省佛山市禪城區。

被告：馮某惠，男，漢族，住廣東省佛山市禪城區。

上列三被告的共同委托代理人：馮某煊，系陳某興的兒子，系馮某勇的哥哥、馮某惠的弟弟，同為本案原告之一。

原告吳某平、吳某安訴被告陳某興、馮某煊、馮某惠、馮某勇房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年2月13日受理后，依法適用簡易程序由審判員周桂顏獨任審判，于同年4月7日、4月13日公開開庭進行了審理。兩次庭審，兩原告的共同委托代理人徐東劍、三被告的共同委托代理人被告馮某煊并作為三被告的共同委托代理人均到庭參加訴訟；原告吳某安到庭參加了第一次庭審；原告吳某平到庭參加了第二次庭審。本案現已審理終結。

原告訴稱，2013年9月30日，原、被告簽訂《房地產買賣合同》，約定被告將位于佛山市南海區獅山白沙橋北后崗、土地證號為南府國用（2001）字第特1＊＊1號的土地及房產證為粵房證字第××號等的地上房屋，以1500萬元實收的價格出售予原告。雙方約定，被告應從本合同簽訂之日起90天即2013年12月31內辦妥繼承及繼承過戶手續。從2014年1月1日起，原告向被告收取承租人租金的80%，即收租金每月73203元的80%，當原告已付轉讓款達到1480萬元時，則全部租金歸原告所有，由原告直接向承租人收取。雙方簽訂合同后，原告依約向被告支付了合同定金50萬元及150萬元，另支付合同款項610萬元。因被告拒不履行人民法院判決，被禪城區人民法院查封，至今仍處于查封狀態，現準備評估拍賣。且被告不但沒有將原告應得的租金交予原告，反而違反約定，將本來到期日為2015年6月1日的原租賃合同，又與他人簽訂新租賃合同，租期定為2014年1月1日至2017年12月31日，并預收了130萬元的租金。被告的行為已構成了根本違約，合同也不可能繼續履行。為此，請求判令：1、原、被告解除《房地產買賣合同》。2、被告向原告返還615萬元，并以50萬元為本金自2013年8月12日起；以100萬元為本金自2013年8月24日起；以150萬元為本金自2013年8月30日起；以110萬元為本金自2013年9月7日起；以200萬元為本金自2013年10月1日起；以5萬元為本金自2014年7月24日起，均至實際清償之日止，按人民銀行同期貸款利率向原告支付利息，暫計至2015年2月13日利息為443841.68元。3、被告向原告支付違約金100萬元。4、被告雙倍返還定金400萬元。5、訴訟費用由被告承擔。

四被告辯稱，1、2007年馮培、馮某煊、馮某惠、馮某勇因與廣發銀行發生糾紛，引致訴訟（訴訟標的為200萬元），禪城區法院據此查封了涉訟房屋及土地。馮培、馮某煊、馮某惠、馮某勇因又與余偉元發生糾紛，引致訴訟（訴訟標的為300萬元左右），禪城區人民法院輪候查封了涉訟房屋及土地，原告同意以1500萬元的價格購買涉訟房屋及土地，以所付款項償還被告債務，四被告本人與原告于2013年9月30日簽訂涉訟合同，原告于2013年8月10日以銀行轉賬方式向被告支付50萬元、于2013年8月23日以銀行轉賬方式向被告支付100萬元、于2013年8月29日以銀行轉賬方式向被告支付150萬元。期間四被告因對農信社負有債務，林國標代被告向農信行還款3928375.27元，再由原告代四被告向林國標支付該款，原告于2013年9月6日以銀行轉賬方式向被告支付110萬元、于2013年9月30日以銀行轉賬方式向被告支付200萬元、于2014年7月23日以銀行轉賬方式向被告支付5萬元。2、馮培于2012年死亡，四被告辦理繼承手續并辦理了繼承權公證書，辦理完畢公證手續后，因與余偉元的糾紛，涉訟房屋及土地被繼續查封，無法辦理過戶手續，四被告所收原告款項部分交至債權人，期間因辦理過戶手續的測繪工作，原告于2014年7月24日向被告轉款5萬元，因無法繼續進行過戶手續，原告要求結算；3、對原告的其他訴訟請求沒有意見，但請求法院酌情調低違約金。

庭審中，原告舉證如下：

1、原告身份證復印件2份、被告身份證復印件1份、被告人口信息查詢表復印件3份，證明原、被告的訴訟主體資格。

2、房地產買賣合同原件1份，用以證明合同第十一條第一款約定，甲方如在收取乙方的定金后，反悔不履行合同，或一物多賣，甲方應雙倍返還定金給乙方。合同第三條第一款第一項約定由乙方先行支付定金人民幣兩百萬元給甲方；合同第十一條第四款約定，甲方如不能在本合同確定的時間內，上述土地房屋如因甲方的原因導致無法過戶的，甲方需承擔乙方因此產生的全部損失，而且乙方有權單方解除合同，甲方應立即退還乙方已付的所有款項，并向乙方支付違約金400萬元。

3、收條原件6份；

4、交通銀行個人轉賬回單原件1份、中國農業銀行銀行卡取款業務回單原件4份、中國農業銀行業務回單原件1份、中國工商銀行個人業務憑證原件1份、中國農業銀行廣東省分行卡卡轉賬憑證復印件1份、中國農業銀行銀行卡復印件1份。

證據3-4，用以證明原告按照被告的要求履行合同，向被告賬戶轉賬610萬。

5、國有土地使用證及宗地平面圖復印件各1份，用以證明土地使用權由被告所有。

6、房屋共有權保持證復印件4份，用以證明四被告是涉案房屋的所有權人。

7、公證書復印件1份，用以證明馮培對涉案的土地及房屋享有的份額由被告陳某興繼承。

8、土地登記檔案電腦查詢信息表原件1份，用以證明被告的土地處于被查封狀態，無法辦理過戶。

9、（2013）佛城法執變申字第119號、（2013）佛城法執變申字第120號執行裁定書復印件各1份、（2007）佛禪法執字第202號-3執行裁定書復印件1份、（2015）佛城法執異字第3號執行裁定書原件1份，用以證明相關訴訟執行情況。

10、佛山市南海區房地產測繪中心測繪報告書原件4份；

11、宗地圖原件3份；

12、增值稅普通發票原件1份。

證據9-12，用以證明因被告欠款比較多無法解決，且涉訟房地產已進入評估拍賣階段。2014年原告幫被告墊付的2萬元測繪費。

13、中國農業銀行客戶收（付）款交易回單2014年7月23日原件1份，用以證明原告至2014年一直均有支付轉讓費，為了順利履行合同。

14、收據、中國農業銀行個人結算業務申請書原件各1份，用以證明兩原告向林國標支付債權轉讓款3928375元。

經質證，四被告對兩原告出示的證據1-14均無異議。

庭審中，四被告舉證如下：

1、房屋共有權保持證原件9本、房屋所有權證原件3本；

2、國有土地使用證原件1本。

證據1-2，用以證明涉訟房屋及土地原屬于馮培、馮某勇、馮某煊、馮某惠所有。

3、公證書原件2份，用以證明馮培死亡后馮某勇、馮某煊、馮某惠放棄繼承由馮培享有涉訟房產的份額，由陳某興繼承。

經質證，兩原告對四被告出示的證據無異議。

本院經審查后認為，當事人出示的證據，相對方對其真實性均無異議，本院對其真實性予以確認。

綜合采信的證據及當事人的陳述，本院確認以下事實：

涉訟房地產信息如下：1、位于佛山市南海區獅山白沙橋“北后崗”（兆基工業園）房屋，建筑面積是1560平方米，房屋所有權證：粵房證第60＊＊號，房屋共有權保持證：粵房證字第03＊＊2號、粵房證字第034＊＊號、粵房證字第034＊＊號。2、位于佛山市南海區獅山白沙橋“北后崗”（兆基工業園）房屋，房屋建筑面積是1046平方米，房屋所有權證：粵房證第60＊＊8號，房屋共有權保持證：粵房證字第03＊＊號、粵房證字第03＊＊號、粵房證字第03＊＊號。3、位于佛山市南海區獅山白沙橋“北后崗”（兆基工業園）房屋，房屋建筑面積是1560平方米，房屋所有權證：粵房證第60＊＊號，房屋共有權保持證：粵房證字第××號、粵房證字第034＊＊號、粵房證字第034＊＊號。4、上列涉訟房屋對應的國有土地使用證號均為南府國用（2001）字第特1＊＊1號，地號為＊＊-6，土地使用權取得方式為出讓，面積為7003.92平方米，用途為工業用途。涉訟房地產的登記權屬人均為馮培、被告馮某煊、馮某惠、馮某勇，各占四份之一份額。

2013年8月10日，原告吳某平通過銀行向被告馮某煊轉款50萬。次日，被告馮某煊出具收條，確認收到涉訟房地產定金50萬元。

2013年8月23日，原告吳某平通過銀行向被告馮某煊轉款100萬。同日，被告馮某煊出具收條，確認收到涉訟房地產預付款100萬元。

2013年8月29日，原告吳某平通過銀行向被告馮某煊轉款150萬。同日，被告馮某煊出具收條，確認收到涉訟房地產訂金100萬元。

2013年9月5日，原告吳某平通過銀行向案外人林國標轉款3928375元。同日，案外人林國標出具收據，確認收到債權轉讓款共3928375元。

2013年9月6日，原告吳某平通過銀行向被告馮某煊轉款110萬。同日，被告馮某煊出具收條，確認收到涉訟房地產預付款110萬元。

2013年9月30日，被告陳某興、馮某煊、馮某惠、馮某勇（甲方）與原告吳某平、吳某安（乙方）簽訂一份《房地產買賣合同》，約定乙方向甲方購買涉訟三房屋及土地，成交價為1500萬元，本房地產轉讓的費稅由乙方負擔，付款方式：1、雙方洽淡期間由乙方先行支付定金50萬元（2013年8月11日已付）；（2）于2013年8月23日再預付100萬元（已付）；（3）于2013年8月29日再預付定金150萬元（已付）；（4）于2013年9月5日從原債權人林國標手中轉讓至乙方吳某平或吳某安名下時，乙方再付給甲方3928375.27元，該款直接轉入林國標賬戶；（5）于2013年9月6日再預付110萬元給甲方（已付）；（6）雙方正式簽訂本合同及甲方簽屬債權轉讓通知書后，由乙方再付200萬元給甲方。（7）交易過戶時再付200萬元；（8）余款2971625元由銀行托管，待上述土地房屋的國有土地使用權、房屋產權過戶到乙方名下時，由雙方共同到銀行辦理付款手續，先付277萬元，待三個月后剩余201625元付清。甲方在簽訂本合同后，應立即到公證處辦理繼承權公證，期間甲方應從本合同簽訂之日起90天即2013年12月31日內辦妥上述繼承及繼承過戶手續。從2014年1月1日起，乙方向甲方收取承租人租金的80%，即每月73203元的80%。當乙方已付轉讓款達到1480萬元時則全部租金歸乙方所有，由乙方直接向承租人收取。如甲方在收取乙方定金后，反悔不履行合同，或一物多賣，甲方應雙倍返還定金給乙方。甲方如不能在合同確定的時間內完成合同項下的土地、房產的繼承公證和繼承過戶手續或因繼承權問題導致本合同無效或上述土地房屋如因甲方的原因導致無法過戶的，甲方需承擔乙方因此造成的全部損失，乙方有權單方解除合同，甲方應立即退還乙方已付的所有款項，并向乙方支付違約金400萬元。

同日，原告吳某平通過銀行向被告馮某煊分別轉款125萬及75萬。同日，被告馮某煊出具收條，確認收到涉訟房地產預付款200萬元。

2013年12月13日，廣東省佛山市南海公證處出具（2013）粵佛南海第31531號公證書，查明被繼承人馮培于2011年9月13日死亡，被繼承人馮培的配偶是陳某興，馮培的子女是馮某惠、馮某煊、馮某勇，馮培的父母均先于其死亡。

2014年7月23日，原告吳某平通過銀行向被告馮某煊轉款5萬。同日，被告馮某煊出具收條，確認收到涉訟房地產款5萬元。

2015年1月26日，四被告委托佛山市南海區房地產測繪中心對涉訟房地產進行測繪。次日，佛山市南海區房地產測繪中心出具報告書，確認涉訟房屋面積分別為1560平方米、1087.21平方米及1560平方米。

另查明，2013年10月22日，廣東省佛山市禪城區人民法院作出（2013）佛城法執變申字第119號執行裁定書，查明佛山市禪城區張槎農村信用合作社訴佛山市榮富興印花有限公司、馮某勇、馮某惠、馮某煊借款合同糾紛一案，該院作出的（2007）佛禪法民二初字第431號民事判決已經發生法律效力。因被執行人未履行生效法律文書確定的義務，根據權利人佛山市禪城區張槎農村信用合作社的申請，該院以（2007）佛禪法執字第2029號立案執行。在執行過程中，權利人佛山市禪城區張槎農村信用合作社于2013年4月12日將本案債權轉讓給林國標，依據林國標申請，該院于裁定變更林國標為該案的申請執行人。權利人林國標于2013年9月5日將該案債權轉讓給吳某平，并以書面形式直接通知了被執行人關于債權轉讓事宜。申請人吳某平以受讓該案債權為由，向該院申請變更其為該案的申請執行人，該院裁定變更該院（2007）佛禪法執字第2029號案件的申請執行人為吳某平，原申請執行人林國標就本案所涉的權利義務由吳某平繼受。

2013年10月22日，廣東省佛山市禪城區人民法院作出（2013）佛城法執變申字第120號執行裁定書，查明佛山市禪城區張槎農村信用合作社訴佛山市南海區獅山漢達織造有限公司、馮培、馮某勇、馮某惠、馮某煊借款合同糾紛一案，該院作出的（2005）佛禪法民二初字第1785號民事調解書已經發生法律效力。因被執行人未履行生效法律文書確定的義務，根據權利人佛山市禪城區張槎農村信用合作社的申請，該院以（2007）佛禪法執字第202號立案執行。在執行過程中，權利人佛山市禪城區張槎農村信用合作社于2013年4月12日將本案債權轉讓給林國標，依據林國標申請，該院于裁定變更林國標為該案的申請執行人。權利人林國標于2013年9月5日將該案債權轉讓給吳某平，并以書面形式直接通知了被執行人關于債權轉讓事宜。申請人吳某平以受讓該案債權為由，向該院申請變更其為該案的申請執行人，該院裁定變更該院（2007）佛禪法執字第202號案件的申請執行人為吳某平，原申請執行人林國標就本案所涉的權利義務由吳某平繼受。

2014年12月29日，廣東省佛山市禪城區人民法院作出（2015）佛城法執異字第3號執行裁定書，查明該院在執行佛山市禪城區張槎農村信用合作社訴佛山市南海區獅山漢達織造有限公司、馮培、馮某勇、馮某惠、馮某煊借款合同糾紛一案過程中，申請執行人（異議人）吳某平于2013年12月25日以雙方當事人已達成以物抵債的方式履行該案債務，并支付了大部分款項為由，向該院遞交了結案申請書。該院于2013年12月31日向雙方當事人發出（2007）佛禪法執字第202《結案通知書》，告知該案已經執行終結。后因用于抵債的房地產此前已被該院另案查封，導致雙方當事人以物抵債無法實現，本案債務并未實際履行，遂裁定撤銷該院作出的（2007）佛禪法執字第202號《結案通知書》，恢復對該案的執行。

據2015年1月29日打印的《土地登記檔案電腦查詢信息表》顯示：涉訟土地于2003年6月17日辦理他項權登記，抵押權利人為佛山市張槎農村信用合作社，該宗地于2010年8月5日辦理查封登記。生效日期為2012年9月23日，查封單位為佛山市禪城區人民法院，查封裁定書為（2007）佛禪法執字第1607號恢1號，期間，依據上述裁定該院辦理輪封、續封手續。該宗地又于2013年12月31日辦理查封登記，查封單位為佛山市禪城區人民法院，查封裁定書為（2013）佛城法民三初字第1733-1號，查封類型為輪封。該宗地又于2014年9月17日辦理查封登記，查封單位為佛山市禪城區人民法院，查封裁定書為（2014）佛城法民三初字第2062-1號，查封類型為輪封。該宗地又于2014年9月17日辦理查封登記，查封單位為佛山市禪城區人民法院，查封裁定書為（2014）佛城法民三初字第2063-1號，查封類型為輪封。該宗地又于2014年12月10日辦理查封登記，查封單位為佛山市禪城區人民法院，查封裁定書為（2007）佛禪法執字第202號，查封類型為輪封。

2015年2月13日，兩原告向本院提起訴訟。

訴訟中，雙方確認兩原告未收取過涉訟房地產租金。兩原告確認本案主張的購房款不包括兩原告向林國標支付的債權轉讓款3928375元。

本院認為，兩原告與四被告簽訂的《房地產買賣合同》是買賣雙方真實意思表示，合法有效，未違反法律強制性規定，應受法律保護，雙方應依約全面履行自己的義務，并根據合同的性質、目的和交易習慣履行協助、辦證等義務。合同約定四被告應在簽訂合同之日起90天辦妥繼承及繼承過戶手續，但四被告至今仍未辦妥繼承手續已遠超合同約定的履行期限。且涉訟房地產因被告其他案件糾紛至今仍被法院查封，兩原告起訴后，四被告亦未舉證證明有能力解決涉訟房屋產權易動受限問題，兩原告有理由相信四被告喪失履行合同的能力。綜上，原告訴請解除合同及返還購房款615萬元（定金50萬元＋100萬元＋定金150萬元＋110萬元＋200萬元＋5萬元）符合法律規定，本院予以支持。

合同因四被告違約解除，應承擔相應的違約責任。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十五條“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”及《中華人民共和國擔保法》第九十一條“定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十”的規定，本合同總標的為1500萬元，雙方約定200萬為本案定金未違反法律的禁止性規定。因原告請求退還的購房款615萬已包含定金200萬在內，且本院已處理，故原告請求四被告雙倍返還定金實質是請求四被告支付定金數額200萬元作為違約金，該項訴請符合法律規定和雙方約定，本院予以支持。因違約金的支付具有一定的補償性質，且應以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素，并根據公平和誠實信用原則綜合予以衡量。涉訟房地產在簽訂合同前已被查封，兩原告作為購房人購買涉訟房地產前應對此進行了解、查核并承擔相應風險；原告亦未舉證證明其實際損失高于本院核定的損失范圍，就同一違約行為再另行請求四被告支付違約金100萬及支付購房款利息于法無據，本院對此不予支持。

為此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百一十條、第一百一十四條、第一百一十五條、第一百一十六條、《中華人民共和國擔保法》第九十一條的規定，判決如下：

一、解除原告吳某平、吳某安與被告陳某興、馮某煊、馮某惠、馮某勇于2013年9月30日簽訂的《房地產買賣合同》。

二、被告陳某興、馮某煊、馮某惠、馮某勇應于本判決發生法律效力之日起十日內返還購房款6150000元予原告吳某平、吳某安。

三、被告陳某興、馮某煊、馮某惠、馮某勇應于本判決發生法律效力之日起十日內賠償2000000元予原告吳某平、吳某安。

四、駁回原告吳某平、吳某安的其他訴訟請求。

如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省佛山市中級人民法院。

審　判　員　周桂顏

二〇一五年四月二十日

書　記　員　彭標文

書　記　員　陳志鋒

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