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徐州市泉山區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）泉民初字第1886號

原告鞏某某。

委托代理人殷昭洋，江蘇義行律師事務(wù)所律師。

被告徐州市某某房地產(chǎn)有限公司。

法定代表人王某某，總經(jīng)理。

委托代理人陳秀蓮，江蘇時務(wù)律師事務(wù)所律師。

委托代理人李冉，江蘇時務(wù)律師事務(wù)所實習(xí)律師。

原告鞏某某訴被告徐州市某某房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱某某公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2015年5月6日受理后，依法由審判員魏道升獨任審判，于2015年7月30日公開開庭進(jìn)行了審理。后本院依法組成合議庭，于2015年10月13日公開開庭進(jìn)行了審理。原告鞏某某及其委托代理人殷昭洋、被告某某公司的委托代理人陳秀蓮、李冉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告鞏某某訴稱，2002年12月5日，原被告雙方簽訂《橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》一份。預(yù)訂單約定被告將橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)x號樓x單元xxx室商品房出售給原告，建筑面積133.5平方米，價格為2043.80元／平方米。但后期被告沒有按預(yù)訂單約定與原告簽訂商品房買賣合同，也沒有向原告交付涉案房產(chǎn)，而將涉案房產(chǎn)銷售給他人，導(dǎo)致原告無法購買該房產(chǎn)，被告存在違約行為。原告特訴至法院，請求法院判令被告返還購房款50000元，并賠償損失250000元。訴訟費、保全費等費用由被告承擔(dān)。

被告某某公司辯稱，原告要求賠償損失250000元過高。根據(jù)相關(guān)的同類案例原有判決，只判決賠償190000元損失，故原告要求過高。

經(jīng)審理查明，2002年12月5日，被告某某公司（甲方）與原告鞏某某（乙方）簽訂《橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》一份，內(nèi)容為：橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房是由甲方開發(fā)建設(shè)的。甲方已就開發(fā)建設(shè)情況向乙方作了必要的說明，并愿意預(yù)定給乙方；乙方已對該商品房作了必要的了解，自愿預(yù)定該商品房。在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方就乙方預(yù)定甲方商品房事宜達(dá)成以下協(xié)議：第一條、乙方預(yù)訂甲方開發(fā)的商品房為橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)x號樓x單元xxx室商品房。第二條、該房屋建筑面積預(yù)計為133.5平方米，簽訂合同時雙方應(yīng)以房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)面積為準(zhǔn)。第三條、雙方約定房屋價格為2043.80元／平方米，總房款預(yù)計為（大寫）貳拾柒萬貳仟捌佰肆拾柒元整（￥272847），簽訂合同時，單價不變，總價款應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)面積作相應(yīng)調(diào)整。此價款為房屋本身價款，不含配套及其它費用等。付款方式：1、在本單簽訂時，乙方向甲方預(yù)繳購房款（大寫）伍萬元整（￥50000）；2、在合同簽訂時，乙方再向甲方繳付（大寫）貳拾貳萬貳仟捌佰肆拾柒元整（￥222847元）。第四條、乙方需向甲方支付的配套費用有：暖氣安裝費按房屋建筑面積100元／平方米收取，預(yù)計總款為（大寫）壹萬叁仟叁佰伍拾元整（￥13350）。合同簽訂時按房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)面積相應(yīng)調(diào)整。第五條、在甲方通知簽訂《商品房銷售合同》之前，乙方可隨時提出退房；在乙方書面提出退房申請之日起一周內(nèi)，甲方將乙方已交房款退還乙方。乙方應(yīng)在接到甲方通知一周內(nèi)，到甲方通知地點同甲方簽訂《商品房銷售合同》，若乙方逾期不簽，甲方有權(quán)將該房另售他人并向乙方收取違約金／元；若乙方按照本約定簽訂《商品房銷售合同》前，甲方不得將該房另售他人，否則甲方向乙方支付違約金／元。第六條、乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)登記及按揭貸款的費用自理。第九條、本單壹式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份。第十條、其他需要約定事項：地下室680／㎡，另計。該預(yù)訂單甲方落款處由被告某某公司業(yè)務(wù)代表戚海霞署名并加蓋被告某某公司公章，乙方落款處由原告鞏某某署名。

當(dāng)日，原告鞏某某即向被告某某公司預(yù)交購房款50000元，被告某某公司為此向原告鞏某某出具《徐州市企業(yè)單位結(jié)算收據(jù)》一份，載明：今收到鞏某某交來橙黃時代彩園***室133.5㎡預(yù)付款50000元。該收據(jù)收款人處由戚海霞署名，被告某某公司在該收據(jù)上加蓋其財務(wù)專用章。

其后，被告某某公司并沒有按照《橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》的約定與原告鞏某某簽訂商品房買賣合同，也沒有將橙黃時代小區(qū)彩園***室房屋交付原告鞏某某使用，而是將上述房屋另行出售給他人。

2015年5月，原告鞏某某即以訴稱理由起訴來院，請求法院判令被告某某公司：1、按照雙方簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》約定的價格與原告鞏某某簽訂《商品房買賣合同》；2、將涉案商品房交付給原告鞏某某使用；3、賠償原告鞏某某損失100000元。后因發(fā)現(xiàn)被告某某公司已將涉案房屋另售他人，遂變更訴訟請求（詳見訴稱）。被告某某公司則以辯稱理由予以反駁。經(jīng)調(diào)解無效。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于本案《橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》的法律性質(zhì)問題。原告鞏某某與被告某某公司于2002年12月5日簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》除對橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)x號樓x單元xxx室房屋的房號、建筑面積、總房款有約定外，對涉案房屋的交付時間、交付方式、交付條件及日期等均未作出約定，且該《橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》第五條明確約定“在甲方通知簽訂《商品房銷售合同》之前，乙方可隨時提出退房……”，原被告雙方對該《橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》系預(yù)約合同的法律性質(zhì)亦無異議，本院予以確認(rèn)。預(yù)約成立之后，被告某某公司負(fù)有履行預(yù)約所規(guī)定的訂立本約的義務(wù)。

二、關(guān)于違反預(yù)約合同的法律后果。原被告簽訂的預(yù)約合同，是雙方真實意思的表示，合法有效。被告某某公司理應(yīng)按照預(yù)約合同的約定與原告鞏某某訂立本約購房合同。因被告某某公司已將橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)x號樓x單元xxx室房屋另行出售給他人，致使原告鞏某某訂立本約購房合同的目的無法實現(xiàn)，被告某某公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。原告鞏某某要求被告某某公司返還已付購房款50000元，符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告鞏某某在與被告某某公司簽訂預(yù)訂單后，有理由相信被告某某公司應(yīng)按約定履行訂立購房合同的義務(wù)，在確知被告某某公司不能按約定提供房屋后，由于近年來房價大幅上漲，原告鞏某某已喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價格與他人另訂購房合同的機會。由此給原告鞏某某造成的損失，被告某某公司應(yīng)依法予以賠償；

三、關(guān)于原告鞏某某損失的確定問題。在締約過失責(zé)任中，承擔(dān)責(zé)任的一方應(yīng)給對方造成的信賴?yán)鎿p失進(jìn)行賠償。本案中，原告鞏某某在與被告某某公司簽訂預(yù)訂單后，有理由相信被告某某公司會按約定履行訂立本約合同的義務(wù)，從而喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價格與他人另訂購房合同的機會，因此被告某某公司因締約過失給原告鞏某某造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時商品房的市場行情和現(xiàn)行商品房價格以及利率變動的情況予以確定。本院綜合考量近年來商品房市場的價格變動以及原告鞏某某向被告某某公司交納房款的數(shù)額，結(jié)合市場利率的變化，糾紛處理的時間跨度，并考慮到裁判尺度的統(tǒng)一，酌情確定損失金額為190000元。

綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第六條、《中華人民共和國合同法》第四條、第四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告徐州市某某房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告鞏某某返還購房款50000元。

二、被告徐州市某某房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告鞏某某賠償損失190000元。

三、駁回原告鞏某某其他訴訟請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費5390元，財產(chǎn)保全費2020元，合計7410元，由被告徐州市某某房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)（原告已預(yù)交，被告隨案款一并給付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省徐州市中級人民法院。

審　判　長　　魏道升

人民陪審員　　趙廷蘇

人民陪審員　　高傳美

二〇一五年十一月三日

書　記　員　　程　美

合同糾紛