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內蒙古自治區牙克石市人民法院

民事判決書

（2016）內0782民初979號

原告王某林，男，19**年*月*日出生，漢族，無職業，現住河南省長垣縣。

委托代理人周光偉，吉林佰助律師事務所律師。

被告某甲房地產開發有限公司，住所地內蒙古自治區呼倫貝爾市。

法定代表人孫某琴，董事長。

委托代理人孫某，某甲房地產開發有限公司法律顧問。

被告劉某臣，男，19**年*月*日出生，漢族，無職業，現住吉林省長春市。

原告王某林與被告某甲房地產開發有限公司（以下簡稱某甲公司）、劉某臣確認合同有效糾紛一案，本院于2016年5月3日受理后，依法組成由審判員姜曉文擔任審判長，人民陪審員張艷麗、李玉玲參加的合議庭，于2016年6月20日公開開庭進行了審理。原告王某林的委托代理人周光偉，被告某甲公司的委托代理人孫某到庭參加訴訟；被告劉某臣經本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭。本案現已審理終結。

原告王某林訴稱，被告某甲公司開發的某某小區房屋建設工程，由河南某乙建設工程有限公司（以下簡稱某乙公司）承建。某乙公司將該項工程轉包給被告劉某臣墊資施工。被告劉某臣將工程中的外墻保溫及涂料施工（含人工、材料）分包給原告墊資施工，施工價款為670萬元。原告施工完成后，與被告劉某臣進行工程結算時，被告劉某臣以被告某甲公司未給付某乙公司結算款，被告某甲公司同某乙公司及劉某臣已簽訂工程款抹賬（抵銷）為由，被告劉某臣提出用抵賬的387個車庫中的88個沖抵原告的施工款670萬元。原告無奈同意抵賬，于2015年6月22日同被告某甲公司、劉某臣簽訂《工程款抹賬協議》。協議簽訂后，被告某甲公司、劉某臣向原告交付了約定的88個車庫，原告接受后，欲對外出售或抵賬時，因被告某甲公司未按約定辦理房屋所有權登記，導致原告無法出售或向銀行辦理抵押貸款。經原告多次催促，被告某甲公司以該項工程未整體驗收為由拖延。請求：1、原告與被告某甲公司、劉某臣簽訂的《工程款抹賬協議書》有效；2、被告某甲公司為原告辦理88個車庫的所有權登記。

被告某甲公司辯稱，原告所訴事實屬實及請求確認《工程款抹賬協議書》有效的訴訟請求無異議。原告請求被告給原告辦理88個車庫所有權登記手續，沒有依據。三方協議（《工程款抹賬協議書》）約定由被告給原告辦理所有權登記手續，但沒有約定辦理期限。被告已經向原告交付了車庫，原告已經占有使用，未辦理所有權登記之前，不影響原告的使用及收益。未能給原告辦理所有權登記的原因是丙市政府與被告簽訂《某城保障性住房及返遷房建設協議》后，由于市政府違約，未按約定撥付工程款，導致施工延期，至今無法進行整體綜合驗收，被告無法向房管部門申辦所有權登記手續。另外由于市政府同返遷戶之間達成關于超面積支付房屋價款的約定后，返遷戶不按約定向被告支付超面積房屋價款，導致已建成的房屋至今不能全部交付返遷戶，因未全部交接而致被告同市政府之間的協議不能履行完畢，因此被告未對所建房屋進行初始登記，故房管部門無法為原告辦理轉移過戶登記手續。另外由于返遷戶未能向被告交付超面積房款，導致被告資金緊張，無法交納稅款，辦理完稅憑證，也不能為被告辦理房屋所有權登記。被告會積極同市政府及返遷戶之間協商處理糾紛，糾紛解決之前，不能對房屋進行整體驗收，未驗收的房屋無法進行房屋所有權登記。故請求駁回原告的第二項訴訟請求，或延期一年由被告為原告辦理房屋所有權登記手續。

被告劉某臣辯稱，原告請求確認“三方抹賬協議”有效，被告無異議，協議應該有效。88個車庫已經交給原告，原告請求辦理房產證與被告無關，是被告某甲公司的義務。因被告家住長春，路途遙遠，故不能參加訴訟，被告提交答辯，因被告不到庭出現的不利判決結果，被告承擔責任。

經審理查明，2013年12月11日丙市人民政府與被告某甲公司簽訂《某城保障性住房及返遷房建設協議》約定，由某甲公司開發建設牙克石市某城D-13、D-18號地塊的保障性住房及返遷房。某甲公司將該工程發包給某乙公司施工。某乙公司將部分工程轉包給被告劉某臣。2015年6月20日被告某甲公司與某乙公司同被告劉某臣簽訂《工程款抹賬協議書》約定，因市政府未按約定撥付工程款，被告某甲公司拖欠某乙公司工程款，某乙公司拖欠被告劉某臣工程款。由被告某甲公司將已建成完工的387個車庫抵付被告劉某臣施工價款38166299.6元。被告某甲公司將辦理房屋所有權的手續提供給被告劉某臣，由被告劉某臣自行申辦房屋所有權登記手續，被告某甲公司予以協助。待工程綜合驗收合格后開始辦理房屋所有權登記，辦理房屋登記發生的營業稅及其他稅費由被告劉某臣全額繳納。2015年6月22日原告與被告某甲公司、劉某臣簽訂《工程款抹賬協議書》約定，被告劉某臣將抵付工程款的387個車庫中的88個車庫（總面積9023.34平方米）抵付拖欠原告王某林的工程款670萬元，由被告某甲公司、劉某臣共同向原告交付88個車庫，被告某甲公司負責為原告辦理房屋所有權登記手續，發生的稅費由原告負擔。協議簽訂后，被告某甲公司、劉某臣向原告交付了約定的88個車庫。但因該項工程未經過整體驗收，被告某甲公司不能取得辦理房屋所有權登記相關手續。原告訴至本院請求:確認2015年6月22日原告與被告某甲公司、劉某臣簽訂《工程款抹賬協議書》有效；被告某甲公司為原告辦理房屋所有權登記手續。

原告王某林提交如下證據：

2015年6月22日原告與二被告簽訂的《工程抹賬協議書》及車庫明細（復印件，與原件核對無異）。證明施工承包人劉某臣拖欠施工分包人王某林的施工款670萬元，經發包人某甲公司同意用88個車庫沖抵王某林的工程款670萬元，車庫總面積2019.51平方米，車庫的位置有詳細清單。被告某甲公司無異議，本院予以采信。

被告某甲公司提交如下證據：

1、2015年6月20日某甲公司、某乙公司、劉某臣三方簽訂的《工程抹賬協議書》（復印件，與原件核對無異）。證明被告與原告簽訂的抹賬協議是根據該份抹賬協議而來的，該協議第六條約定，歸施工人所有的車庫待該工程綜合驗收合格后開始辦理所有權登記，原告無證據證明工程已經驗收合格，向被告提出辦理所有權登記不符合約定。原告質證認為，對該證據的真實性無異議，但認為被告依據該協議不能抗辯原告要求辦理所有權登記的訴求，被告應當履行協助義務。因原告對該證據真實性無異議，故本院對該證據的真實性，予以采信。

2、2013年12月11日，丙市人民政府與被告某甲公司簽訂的《某城保障性住房及返遷房建設協議》（復印件）。證明市政府未按協議回購451戶返遷房屋，未按施工進度撥付工程款，導致該項工程至今不能進行整體綜合驗收，不能辦理房屋所有權登記。原告對該證據的真實性無異議，但認為與原告無關。因原告對該證據真實性無異議，故本院對該證據的真實性，予以采信。

本院認為，原告王某林與被告某甲公司、劉某臣于2015年6月22日簽訂《工程款抹賬協議書》是根據2015年6月20日被告某甲公司與某乙公司同被告劉某臣簽訂《工程款抹賬協議書》中被告劉某臣用施工款項沖抵（購買）房屋價款，并用部分房屋出售給原告王某林并以原告王某林施工價款沖抵房屋價款。兩份《工程款抹賬協議書》屬于商品房銷售合同。原告王某林與被告某甲公司、劉某臣于2015年6月22日簽訂《工程款抹賬協議書》主體適格、內容合法、權利義務關系明確。根據《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款：“依法成立的合同，自成立時生效。”、《中華人民共和國物權法》第十五條：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”之規定，應為合法有效。原告請求確認與被告某甲公司、劉某臣簽訂的《工程款抹賬協議書》有效的訴訟請求，本院予以支持。關于原告請求被告給予辦理房屋所有權登記的訴訟請求，本院認為，雖然該項工程主體已經完成，但房屋的交付及辦理房屋所有權登記需要工程驗收程序及交納稅費等相關手續。因《工程款抹賬協議書》約定發生的稅費由原告負擔，故被告某甲公司應負責辦理工程驗收的相關手續。根據《中華人民共和國建筑法》第六十一條：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。”之規定，建筑工程竣工驗收合格是辦理房屋所有權登記的必要條件。另據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第（三）項：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”之規定，故原告請求被告給予辦理房屋所有權登記的訴訟請求，本院支持被告某甲公司于工程驗收合格后九十日內為原告辦理房屋所有權登記（如果工程驗收不合格，原告可另案請求被告承擔違約責任）。故依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款，《中華人民共和國物權法》第十五條，《中華人民共和國建筑法》第六十一條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第（三）項之規定，判決如下：

一、原告王某林與被告某甲房地產開發有限公司、劉某臣于2015年6月22日簽訂《工程款抹賬協議書》有效；

二、被告某甲房地產開發有限公司于工程竣工驗收合格之日起九十日內為原告王某林辦理房屋所有權登記手續。

案件受理費58700元（原告已預交），由被告某甲房地產開發有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于呼倫貝爾市中級人民法院。

審　判　長　　姜曉文

人民陪審員　　張艷麗

人民陪審員　　李玉玲

二〇一六年六月二十九日

書　記　員　　宋微微

確認合同有效糾紛