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問：我工廠是一家合伙性質的民營企業，專門生產防水產品。工廠有大約600平米的廠房兩間長期閑置。三年前，一家貨運公司出價15萬元租賃了這兩間工廠當倉庫用，與我簽訂了廠房租賃合同，租期為４年，租金按年付。這家貨運公司自從交了第一年賃金以后，就再也沒向我工廠支付租金。每次我們向其按廠房租賃合同約定的租金催款時，他們就說資金有點緊張，過一段時間肯定還，我們也就沒太認真，反正廠房也是空著不用。沒想這一拖就快兩年了。我們要求對方馬上支付所欠房租，否則就扣押庫房的貨物。可他們竟然耍賴，說我們的廠房沒有登記，產權不屬于我們，還說我們和他們簽訂的廠房租賃合同沒有去房管部門備案，因此該廠房租賃合同沒有效力，拒絕支付房租。還威脅說，如果扣押貨物給貨主造成損失的話，要由我們負責。他們還拿出建設部出臺的《商品房租賃管理辦法》給我們看，說簽訂的廠房租賃合同無效。我們看了這個辦法后都不知該怎么辦，因為這個辦法的規定的確像他們說的那樣。我想問律師，難道我們的租金真的要不回來了嗎？

答：你企業將自有的廠房出租獲取收益，該廠房一直未辦理產權證，也未辦理租賃登記，其效力仍應認定為有效。也就是說，對方仍要支付其所欠的兩年租金。同時，如果對方不支付廠房租賃合同規定的租金的話，你們也有權扣押其存放在庫房的貨物。當然扣押貨物的價值應與所欠租金相當。

在商事行為中，以保護交易安全及效率為首要原則，在租賃合同當事人之間，應將物權關系與債權關系區別對待，該合同屬當事人真實意思表示，不違反法律規定，不損害國家、集體和其他第三人利益，未辦理產權證不影響廠房租賃合同的有效成立。

而廠房租賃合同的備案登記也并非廠房租賃合同生效的要件，該登記不具有設權性，只具有證權性的作用，備案登記賦予該廠房租賃合同對抗第三人的效力，即登記的承租人享有優先購買權。

應注意的是，民商事行為的有效，并不能免除可能產生的行政責任，如基于稅收征收管理關系而產生的行政責任。

易法通解讀：廠房租賃一般涉及的租賃面積較之住房租賃面積大、租金金額高，簽訂合理有效的廠房租賃合同對于租賃雙方都是至關重要的。易法通為您提供專業的廠房租賃合同代寫。

轉載自：http://www.china.com.cn/news/law/2012-07/05/content_25869125.htm （節選）

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