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買賣不破租賃的例外

發(fā)表于：2014-11-06閱讀量：（7160）

我國《合同法》第229條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”即”買賣不破租賃“之規(guī)定，于承租人而言是一條相對人性化的條款，這個條款的出臺有效避免了因租賃物易主導(dǎo)致租賃合同承租人承擔(dān)”意外“的風(fēng)險。殊不知凡是都有例外，螳螂撲蟬時沒有想到麻雀在后，買賣不破租賃后面還有一句，租賃不破抵押！

而我們今天主要要講的則是，抵押在前租賃在后的情形為何不具備“買賣不破租賃”資質(zhì)以及如何有效避免因此造成的損失。

第一，租賃不破抵押的依據(jù)

因為根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃合同關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。“

以及，最高院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定 “抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。如果抵押人已書面告知租賃合同承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成租賃合同承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”

綜上，先抵押后租賃的財產(chǎn)，如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)造成租賃合同承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。換言之，任你簽了多長的租賃合同，一旦出租財產(chǎn)的抵押權(quán)人行使所有權(quán)時，你的《租賃合同》放到他面前就是白紙一張，沒有任何約束力。存在何種風(fēng)險，想必能體會一二。

第二，如何避免風(fēng)險

那么，租賃合同承租人在承租房屋時該如何處理上述情形？

首先，在承租前先確認(rèn)房屋是否已設(shè)抵押，如果房產(chǎn)已設(shè)立抵押小編建議不租為妙。

其次，若是在承租前出租人早已將房屋設(shè)抵押的實情告知您（以書面方式），但是您還是鐘情于這套房屋，那么只能拼氣場了，以絕對優(yōu)勝的談判技巧壓倒出租人，讓其在租賃合同中約定，因抵押導(dǎo)致租賃合同承租人遭受的損失一律有其承擔(dān)，如此一來，任他風(fēng)云變幻你都會毫發(fā)無傷，全身而退；若是做不到，咱還是撤吧。

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