欧美日韩国产天堂_av激情在线观看_久久中文字幕国产_女王人厕视频2ⅴk_超在线视频97_欧美人妻精品一区二区三区_亚洲永久免费观看_天天干在线播放_成人av电影天堂_日本成人在线免费

國內大型房地產企業恒大地產１５日在廣州宣布推出“無理由退房”。有關專家認為，在國家房地產市場新政出臺的背景下，恒大這一舉措挑戰行業“潛規則”，有可能推倒行業的“多米諾骨牌”，國內地產市場優勝劣汰格局將更為明顯。

恒大地產在１５日的發布會上宣布，購房者在不存在違約行為的條件下，從簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起至辦理入住手續的任何時間，都享有無理由退房的權利。

恒大地產開房地產行業 “親民新政”的先河，欲形成房地產“新常態”。然而我們站在消費者一方不禁要問，實行“無理由退房”后，購房時真的可以高枕無憂了嗎？

一、“無理由退房協議”的效力問題

一般而言，消費者購買商品房時，與開發商簽訂的《商品房買賣合同》是格式合同，除了價款、標的物需要補充外，其他的內容基本不予更改。在購房過程中，還會出現商品房認購書、備忘錄、會議紀要、意向書等綱要性文件。這些文件通常非合同，但若是具有了合同的主要內容和具體權利義務，也應當作為購房合同的一部分。因此，恒大推出的“無理由購房”而與購房者簽訂的相關協議，可以認為是商品房買賣合同的補充協議。根據合同法規定，合同交易當事人享有自愿訂立合同的權利，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。商品房買賣雙方基于自愿訂立的無理由退房協議，受法律保護，具有法律效力。從性質上探討上述合同，可以認為該合同是附條件合同，合同停止條件為“基于消費者意愿”。在消費者對房市估計不足或者沒有自信或者對房產有其他不滿意的情況時都可以主張退房，是強勢的房地產商的一次自我身段的降低，對消費者而言確實是利好的消息。

二、標的與價款

上文指出商品房買賣合同一般是格式合同，但也并非絕對不能修改，該修改方式可以是在主體合同上修改，也可以訂立補充協議。若合同已經明確了出賣人不再向買受人收取該商品房房價款以外的費用，那么在合同中由開發商填寫的內容上，凡是以其他名目要求再另交相關費用的，購房者都可以要求刪去該條款。商品房預售的，消費者要注意開發商是否取得預售許可證明，否則，與開放商簽訂的商品房預售合同可以被認定為無效。

三、合同義務與違約

按揭買房，一般都是由買受人提供相關資料，由開發商具體辦理貸款手續。但可以在合同中進行約定，改變辦理貸款義務履行人。那么，購房者應該注意，要在合同中對按揭由誰負責這項進行明確約定。若是約定由開發商辦理貸款，則因未進行相關手續辦理而致使逾期付款的，買受人不承擔逾期付款責任。反之，出賣人應將買受人已付的款項返還給買受人，并支付相應利息，按雙方約定的百分比賠償給買受人。對于開發商的原因導致按揭手續不能按時辦理下來的，合同中應明確違約責任是什么，否則即使開發商在辦理手續環節違約，因違約責任不明，購房者也難以舉證維權。

四、交房期限和條件

交房日期最好用數字的大寫形式。另外，開發商往往會利用后面的空格約定“由于供水、供電等部門或政府因素導致的延期交房，出賣人不承擔違約責任”。購房者簽訂合同時要提高警惕，堅決要求劃去這樣的約定，否則，開發商只要延期交房，就會以這樣的理由做借口。

五、房產面積差異

不良開發商一般會在最終房屋面積核算中和測繪單位串通一氣，增加你的公攤面積，讓套內建筑面積縮水，最終的總面積增加，但增加的幅度往往不突破3%，目的是讓購房者多掏錢。

依據法律規定，房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，且面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），購房者應據實結算并且買受人不可請求解除合同的。對上述情況，如果購房者可證明開發商非法計算，多收價款的，購房者可以拒絕3%以內的據實結算。最好的方式是事先約定產權登記面積大于合同約定面積時，無論是否在3%以內，超出部分的房價款均由出賣人承擔，產權歸買受人。

六、逾期交房怎么辦

開發商慣用手法就是約定低得驚人的違約金，讓其違約成本遠低于其守約成本。解決的辦法就是增加其違約成本，將違約金比例提高到其不敢違約的地步。

律師建議，將逾期交房按日支付的違約金比例約定為不少于萬分之十，將解除合同的違約金比例約定為不少于10%。為防止開發商將質量存在瑕疵的房屋進行交付，如裂縫、滲水、漏水、墻面脫皮等，最好在簽訂合同之時就做補充約定：買受人有權拒絕房屋的質量瑕疵交付，出賣人應當對質量瑕疵整改完畢后，另行書面通知買受人交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。當然，嚴重影響居住的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。

法律依據：

《合同法》第四條 當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。

第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔

第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

本文版權歸易法通所有，轉載時請注明出處，必須保留網站名稱、網址、作者等信息，不得隨意刪改文章任何內容，否則我公司將保留法律追究權利。

買賣合同  合同  合同法