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二手房交易稅即二手房個人所得稅，2013年國務院“國五條”中對于二手房交易稅規(guī)定：“對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。”即對轉讓住房收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用的利潤征收20%的個人所得稅。但是，對于納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的稅率，則由各地區(qū)在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

另外，不少城市對于二手房個人所得稅有特殊規(guī)定，如北京和天津等城市規(guī)定出售五年以上的個人唯一住房可以免征個人所得稅，建議咨詢各地市稅務局有關二手房交易稅的最新政策。以下我們就以廈門為例，來了解一下關于二手房的相關稅費情況。

1、 契稅：

自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半按1.5%征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。上述個人購買的普通住房包括公有住房。

個人購買的普通住房，凡不符合第一條規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策，應按按3%征收契稅。

個人購買非普通住房，按3%征收契稅。

房屋贈與屬于轉移房屋權屬行為，承受房屋的單位和個人為契稅的納稅人，父母將房產贈與子女，子女應該按規(guī)定繳納契稅；計稅依據(jù)由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定；稅率為3%。

法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征收契稅；非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權屬，應按贈與行為征收契稅。

婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。夫妻離婚，對共有房產重新分割或歸屬一方的，不征收契稅。

增加房屋權屬共有人的，按新增人員所占比例，適用3％稅率征收契稅。

2、 營業(yè)稅：

個人出售其購買的住房：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

個人將住房無償贈與他人的，視同發(fā)生應稅行為。但屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：（一）離婚財產分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

個人出售其購買的除住房以外的房屋，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

個人出售自建自用住房，免征營業(yè)稅；個人出售自建非自用住房，按照其銷售收入征收營業(yè)稅。

個人出售受贈的房屋：個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定；對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

3、個人所得稅：

個人出售房產，有增值但不符合免稅條件的，區(qū)分以下兩種情況征收：（一）通過稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20％計征；（二）不能核實原值的，按交易總額的1.5％計征。

個人轉讓土地使用權，按收入全額征收2%的個人所得稅。

以下情形的房屋產權無償贈與和轉移，對當事雙方不征收個人所得稅：

（一）離婚析產

（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（三）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（四）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

除上述第三點列舉的產權無償贈與和轉移不征收個人所得稅規(guī)定情形以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為贈與房屋價格減除贈與過程中受贈人支付的稅費后的余額。贈與房屋價格按以下順序確定：1、贈與合同上標明贈與價格的，按贈與價格確定；2、贈與合同上未標明贈與價格或標明的贈與價格低于評估價的，以評估價確定。

個人出售住房雖有增值的，但只要產權人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，產權人必須向代征人廈門市房地產交易中心提供唯一家庭生活用房聲明，經(jīng)代征人廈門市房地產交易權籍登記中心審核，符合上述條件可直接予以免征個人所得稅。出售住房的時間，以售房者辦理產權過戶手續(xù)時向廈門市房地產交易權籍登記中心申報的時間（收件時間）為準；購房時間則以房屋產權證注明的辦證時間或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

4、印花稅：

自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。個人買賣非住房的（如車位，店面），買賣雙方按合同金額的萬分之五繳納印花稅。

房產繼承、贈與應按產權轉移書據(jù)繳納印花稅，計稅依據(jù)由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定，稅率萬分之五。

5、土地增值稅：

自2008年11月1日起，對個人銷售住房（含普通標準住房和非普通標準住房）暫免征收土地增值稅。自2013年9月1日起，個人轉讓寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房、車位、工業(yè)廠房非住宅二手房的，按轉讓收入全額的5％征收土地增值稅。

以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為不征收土地增值稅。“贈與”是指如下情況：(一)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。(二)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

對個人之間互換自有居住用房地產的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。

6、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加稅：

城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加隨同營業(yè)稅一并征免。適用稅（費）率為： 城市維護建設稅：按市區(qū) 7% ，縣城、鎮(zhèn)５％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為１％計征；教育費附加：按 3% 的征收率計征；地方教育附加：按 2% 的征收率計征。　

7、其他相關費油，如交易費、測繪費、權屬登記費及取證費等等。

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