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新型冠狀病毒爆發后，我國已經進入全民防疫的狀態，許多行業該停的停，該關的關，受到了很大的影響。

地方政府也紛紛出臺延期復工規定，有些行業甚至要到3月底才復工。

在此背景下，1月28日晚萬達商管集團決定對自1月24日至2月29日期間，全國各地所有萬達廣場的商戶租金及物業費實行全免政策，減租將超過30億-40億元。

萬達的此舉行動，獲得廣泛稱贊”中國好房東”，后續也有不少集團公司出臺政策，對商場內的商戶給予一定期限的免租或減半租金。

那對于承租人來說，如果房東沒有主動降租，我可以要求減免租金嗎？能減多少呢？如果房東不同意，能起訴嗎？

帶著大家的疑問，易法通深入研究《合同法》《民法通則》及與本次疫情相似的非典期間的大量案例，還有同行的解讀，對減免租金的可能性進行詳細分析。

目前并沒有“新型冠狀病毒”的法律規定及法院判例，但本次疫情與非典時期相似，可以參考非典期間相關案例。

 

一、新型冠狀病毒疫情是否屬于不可抗力

支持案例：

1、“非典”疫情屬于不可抗力事件，對于“非典”疫情影響涉案合同履行期間的租金，承租人有權不予支付。

美國東江旅游集團公司與長江輪船海外旅游總公司租賃合同糾紛上訴案

湖南省高院認為：

“非典”疫情屬于不可抗力事件，該不可抗力事件對涉案租船合同的履行造成了影響。

對于“非典”疫情影響涉案合同履行期間的租金，東江公司有權不予支付。

【案號：(2007)鄂民四終字第47號】

2、非典屬于不可抗力，依法應免除承租人租金

本案承租人剛經營酒店不久，2018年4月酒店抗擊“非典”關門歇業5個月。

2014年5月許，酒店逢門前榆黃路拓寬改造又歇業5個月，“非典”、榆黃路拓寬改造均是訂立合同時不可預見、不可避免、不可克服的客觀情況，屬不可抗力。

不可抗力期間承租人沒有經營收入，依法應免除承租人10個月租金11÷12×10≈91667元。

【案號：（2018）晉04民終2272號】

反對案例：

1、“非典”期間造成的停業損失不屬于不可抗力，但仍在正常的經營風險范圍內，應由經營者承擔。

2003年因“非典”期間，造成升華賓館停業4個月的經濟損失。因該損失是姜玉閣經營升華賓館期間遭遇的不可抗力，屬于正常的經營風險。

該經營風險不應由巨源公司承擔，故一審判決中關于支持姜玉閣主張減免“非典”期間相應承包費18.2667萬元的判決內容錯誤，應予糾正。

【案號：（2017）吉04民終441號】

2、因“非典”疫情和政府有關部門通知，只是對部分經營活動造成影響，尚不足以導致租賃合同“直接”或“根本”不能履行。

大連鵬程假日大沐有限公司與大連正典表業有限公司房屋租賃合同糾紛再審案

遼寧高院認為：

因“非典”疫情和政府有關部門，因此而下發的停止野生動物經營的通知，只是對正典公司的部分經營活動造成影響，尚不足以導致其與鵬程公司之間的租賃合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合相關規定。

《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》

故本案不能據此認定為，雙方合同的解除系不可抗力的原因所致。

【案號：(2013)遼審二民抗字第14號】

不可抗力定義：是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

 

二、新型冠狀病毒疫情是否屬于情勢變更

支持案例：

1、“非典”疫情造成損失超過正常的商業風險，應適用情勢變更原則適當減免部分租賃費。

“非典”疫情系不可預知的災害，上訴人李培艷承租的賓館停業，造成經濟損失是客觀存在的，并有西關居委會兩委成員簽字確認該損失超出了市場風險的范圍。

原審適用情勢變更原則適當減免部分租賃費，于法有據。

【案號：（2018）魯06民終268號】

反對案例：

1、非典并不必然導致經營目落空，不構成情勢變更，即使構成情勢變更，雙方亦應通過合理協商，合理分擔非典導致的不利后果。

“非典”這一突發事件的發生，雖然給酒店業的經營造成一定的影響。

但不能必然導致上訴人承租大廈經營酒店目的的落空，上訴人申請停業是其經營策略，而非“非典”導致的必然結果。

故“非典”對上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎不構成實質影響，不能成為可變更或解除租賃合同的情勢變更狀況。

而即使“非典”對租賃合同的履行構成情勢變更，上訴人有權要求的是對合同作合理的變更，以體現公平原則。

經雙方協商，廣升公司已經減收上訴人因“非典”停業三個月期間的一半租金并免除派駐人員的全部工資，已合理分擔了“非典”事件對上訴人經營帶來的不利影響，體現了公平的原則。

相反，如果免除上訴人“非典”三個月期間全部租金，其實質是讓廣升公司承擔“非典”所致全部不利后果，反而有失公平。故上訴人認為被上訴人應當免除“非典”三個月期間全部租金的上訴請求，于法無據，本院不予支持

【案例案號：（2007）桂民四終字第1號】

易法通認為：

根據上訴案例，雖然法院裁判觀點不一。

但承租人仍可以上述兩點主張減免租金。

至于疫情影響，是適用不可抗力還是情勢變更，應根據個案的基本事實情況，結合政府部門疫情防控具體措施與法律適用加以分析和處理。

情勢變更定義：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規定：“合同成立后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”

 

三、租金應否減免，如減免數額如何確定？

1、關于租金應否減免的問題
易法通認為：

在合同有約定或雖合同無約定，但疫情已影響承租人合同目的實現或繼續履行對承租人明顯不公平的，承租人可主張減免租金。

支持案例：

（1）基于我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實，因此，根據公平原則，上訴人提出其停業3個月的租金應免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應扣除3個月的租金。

【案號：（2004）滬二中民二（民）終字第354號】

（2）關于被上訴人應付租賃款的數額。雙方的爭議在于“非典”期間停業是否可以免除租賃費。依據當地文化主管部門的規定，“非典”期間停止營業，在特定的歷史事件條件下，被上訴人要求免除此期間的租金是合理的，結合雙方在此事件前后均按義務履行，上訴人也未立即追索此期間租賃款等情況，一審法院認定上訴人同意減免租賃費用符合情理。

【案例案號：（2008）紹中民一終字第143號】

2、關于如租金減免，減免數額應如何確定的問題

易法通認為，在沒有明確合同約定的情況下，租金減免數額需由法院結合疫情對合同履行的影響程度、合同履行情況以及當事人的舉證情況等因素進行酌定——沒有辦法直接明確。

非典時期最高院出臺有關文件（現已失效，僅作參考）也可以作為參考：

《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（法〔2003〕72號）規定：“（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。

因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。”

且當時北京市政府發文：“對承租市及區縣屬國有資產類經營用房，非典型肺炎疫情期間依法關閉或者停業的，減免租金50%；

商業、服務業、餐飲業、娛樂場所等受非典型肺炎疫情影響經營困難的，減免租金30%，其中執行公企租金標準的，減免租金20%。

市及區縣國土資源和房屋管理部門負責監督執行。租用其他經營用房的，租金由雙方協議解決。”

北京市人民政府《關于防治非典型肺炎疫情期間保持社會穩定促進經濟發展的若干政策措施》（京政發〔2003〕14號）規定（十一）

 

四、易法通建議

1、如果合同有明確約定免租情形，可依約要求出租人減免房租。如未約定，可以先主張疫情屬于不可抗力、情形變更、公平原則減免租金。

2、承租方可通過協商與出租方達成租金減免的相關書面協議，若能協商，將來能直接依據該書面協議要求減免租金，避免發生爭議。

3、在疫情得到控制后，對于減免租金若無法達成一致意見，應及時通過其他途徑主張權利（例：訴訟），應特別注意租賃合同3年訴訟時效期限。

4、及時關注此次國家出臺的相關政策和文件。

 

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