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業主與酒店管理公司的合同博弈

發表于：2016-03-02閱讀量：（9202）

伴隨著經濟的蓬勃發展，投資飯店已經成為許多投資人的目標與方向。但是，對于飯店的經營與管理，也成為投資人關注的問題。是自己組建管理團隊，還是尋找專業的酒店管理公司便成為投資人關心的話題。其中，業主委托酒店經營管理公司進行經營管理是當前星級酒店的主要經營管理模式。

作為投資者（酒店業主），需要的是回報，是收益，投資酒店，是個比較周期長的投資項目，需要一個具有管理經驗和品牌效益的酒店管理公司。作為酒店管理公司，其核心商業訴求在于，酒店產品的市場份額最大化所帶來豐厚的管理酬金，從而實現連鎖品牌的價值和集團利益的提升，因此，品牌和系統標準，是這些管理公司得以生存的核心價值。因此，二者的關系就像婚姻一樣，一個好的酒店管理品牌遇到一個好的業主，那么這會是一個皆大歡喜的喜劇。反之，則是悲劇。

酒店的經營管理過程，其實也是業主與管理人的一個博弈過程，期間利益權衡，如何監督管理人，保障最大收益是業主們不得不考慮的問題，本文將從以下兩方面闡釋業主在簽訂管理合同中可能的遇到的法律難題以及應對策略。

管理背后的法律風險：《酒店管理背后，蘊藏著何種不為人知的法律風險》

經營期間用工風險：《招聘良人，風險退散》

一、酒店經營管理合同的博弈

1、合同關注重心偏移，導致利益失衡

酒店管理合同時間跨度長，一般是在5到15年之間，個別高端奢侈品牌的管理期限會在30年左右。管理合同盡管法律關系復雜，但主合同以酒店經營管理權的全部委托為主要法律關系。所以，巨額的酒店資產長期交由管理公司，作為資產的所有權人，業主的顧慮和擔憂是理所當然的。被問道“是否可以通過更加深入和廣泛地去控制酒店管理（比如審核各項制度和開支等等），來實現對酒店的控制？”筆者個人認為：這樣的觀點值得商榷，事實上，業主作為資產所有權人，而不是酒店管理者，在管理合同中去考慮這樣的制度不僅無法真正、有效地實現監管，反而會束縛管理公司的經營策略，不利于酒店的可持續發展。

2、經營業績評價體制利益的期待

顯然，任何一個業主均不希望酒店業績長期虧損，這是業主謀求訂立管理合同以獲得國際管理集團先進的管理理念和技術，以及集團服務的本意和目的。然而，任何一個管理公司均不會也不可能向業主承諾酒店業績的回報。怎樣在酒店經營管理合同里面去充分解決業主的關切呢？問題的焦點不在“業績不好，誰承擔責任上”，而是，合同退出機制。原因主要在于：第一、通常管理公司不會樂意接受此類條款，合同談判阻力過大。第二、經營業績的增長亦是管理公司的追求，與其追究責任，不如以退出機制的設置而刺激管理公司盡心盡力。

二、巧妙設置合同條款，實現良性經營機制

合同訂立，風險連連：《如何防范合同訂立中的陷阱》

1、權衡利益，轉變思想

基于所有權與經營權相分離的這一現代企業管理經營機制，業主一方面希望酒店管理團隊能為酒店創造最高的利潤，需要全權委托管理方進行獨立經營，另一方面又因不了解而對他們的管理“不放心”，這就需要通過業主代表這一特殊角色對酒店的實體經營加以監督和約束。兩者之間相互依存，既有共同的相互利益的牽扯，又存在著相互制約、相互作用的交叉矛盾關系。因此，只有統籌協調、有效平衡好兩者間的關系，才能使雙方的合作在信任的基礎上，按照科學、健康、可持續的方向向前推進。

為此，業主可以通過以下幾種方法，權衡利益杠桿：

首先，業主應當根據自身的要求，在考慮業主代表的派出方式、業主代表的派駐制度，有兩個因素是需要考慮的：一是任職的專業資格，二是權利邊界的劃分。

其次，盡管有業主代表，還需建立管理公司與業主間的慣常聯系溝通機制和臨時聯系的溝通機制。

最后，協商認可管理公司的業務計劃，約定業務計劃的內容和提交時間，并適時引入專家仲裁機制。如上所述，不少業主喜歡在合同中引入資金支付的合理監管制度。這個制度在管理合同中的設計，是否涉及到控制管理權，業主的立意是重要的，對于酒店資金的支付、項目和種類相當繁雜，因此，需要的是一種合理的監管體制，而不是去束縛管理公司經營酒店，更不是為日常的經營管理去設置不必要的障礙。

2、建立科學業績評價體系

投資人的目的在于營利，而管理公司的訴求在于創造利益，兩者并不直接沖突，因此，業主在磋談合同條款時不必揪心與業績責任的承擔，而應多的去關注退出機制。

首先，管理公司所收取的管理費有兩個部分，一是基本管理費，二是獎勵管理費。那么，讓獎勵管理費更加體現出它的合同設置本意，它應當與酒店經營毛利的高低更加緊密地掛鉤。

其次，酒店的經營業績主要取決于市場，但是，除了市場的因素，就管理合同的權利義務而言，管理公司在獲得酒店經營管理權之后，理應對酒店業績承擔起管理的責任，這個責任主要體現在業績的測評上面，建立一個科學、合理的測評機制，同時，又可以引入一個合同的退出機制，這對于業主是至關重要的。

總之，管理合同更多的權利義務約定來源于酒店經營的商業慣例，怎樣理解管理合同的精髓，從而準確地確立業主在管理合同中的合同利益，在這個通常長達10年以上的合同中，尤為關鍵。

步步為營才能防范好風險，如何部署就要看你對風險的熟悉度了：

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