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商鋪租賃合同中的風險問題

發表于：2016-03-02閱讀量：（9595）

餐飲經營需要固定的營業場所，處于成本以及資金實力的考慮，大多數餐飲企業往往會選擇通過租賃取得房屋使用權的形式設立營業場所。現實中，一旦這個環節出現糾紛，將會給投資帶來重大影響甚至導致整個投資失敗。租好商鋪后，資金投進去了，設備、裝修一應俱全，由于后期因租賃的商鋪發生糾紛，推倒了整個投資計劃，損失幾十萬、幾百萬乃至更多。類似這樣的例子不在少數。因此，審慎對待處理是非常必要的。

一、實地考察，明晰房產信息

一個審慎的投資者，在資金投入之前，必須要先全面了解市場的動向、投資對象、行業分析等因素，盲目地進入，只會導致投資的失敗。慢工出細活，文火烹佳肴，在簽訂商鋪租賃合同前，投資人至少應當注意一下幾點：

1、勘察商鋪地理位置等信息。餐廳位置的好壞直接影響到日后生意的成敗，尤為關鍵。許多餐廳的倒閉不是因為其菜品不佳，而是因為地理位置不對。租賃商鋪前，投資者應當實地考察該商鋪。主要包括地理位置、商圈、客流量、通水、通電、通路“三通”、基礎設施等綜合考察。

當然，并不是說地理位置對了，菜品就可以不加！

《女子拉面吃出電池，店家是違法還是犯罪？》

2、對出租人及出租的商鋪的信息進行核查。對出租人主要是核查其是否是商鋪所有權人，如果不是房屋所有權人，是否取得合法授權處理商鋪出租事宜。對出租的商鋪主要是核查是否有房產證，如有房產證核查的信息包括房屋用途、房屋是否共同、房屋面積、房屋是否抵押等，是否有租賃許可證、是否有消防驗收合格證。

二、店面租賃合同中存在的漏洞與風險

化解某些麻煩：《簽訂店面轉讓協議的事項》

一份良好的合同是能夠為當事人免去后續的許多爭議與矛盾，使整個合同的履行過程變得順暢。相反，合同約定的不明確，甚至是未做約定，或將使當事人進入進退兩難的境地。那么，在餐飲店面租賃過程中，投資人務必要留心合同條款的約定。

1、對交付標準的約定

滿足商業用途需要的交付標準與住宅交付標準有所區別，體現在供水供電、中央空調、電梯、消防設施等配套設施的竣工交付上，尤其是對于對餐飲等業而言。

在合同簽訂中，切記對水電負荷、空調功率、隔油池、排風/排水設施以及其他特別需求等在事先明確約定。配套設施交付后還存在使用及后期維修養護責任，也要事先考慮。考慮業主交付標準的同時，應同時對租戶的二次裝修做出考慮，以便于租戶順利裝修，盡早對外營業。業主交付商鋪的標準通常也是租期結束后租戶返還商鋪的標準，對此也需提前加以考慮。

2、雙方權利義務的明細

（1）出租面積條款。如果房產證有標明的，以房產證標明的數字確定出租面積，并將房產證復印作為租賃合同附件；如果房產證沒有標明面積的，租賃合同的雙方可以聘請專業測量機構測量出面積，雙方及測量機構簽字確認，也作為租賃合同的附件。以后計算租金以此為據。

（2）出租房屋用途條款。一定要詳細注明租賃房屋的用途。這樣做的好處是什么呢？我們在這個條款里確定了合同的目的以后，如果將來房屋不能滿足合同目的（如因房屋問題不能辦理營業執照，因房屋不能滿足生產電源需要等）情況出現，承租一方可以按照法律規定解除合同，盡快脫身減少損失！

（3）租金及各種稅費繳納條款。租金方面主要提示在條款中所繳納的租金是否含稅（即是否開發票）。

（4）違約責任條款。一份租賃合同的好與壞，很大程度就看該合同違約責任設計。實踐中較為常見的違約責任條款有以下幾種：

【情形之一】：出租人違約導致不能實現租賃合同目的；

【情形之二】：出租人遲延履行義務的；

【情形之三】：出租人交付的房屋不符合約定導致承租人損失或第三人損失的；

【情形之四】：出租人未盡辦理相關證件之工商、稅務、環保、消防、衛生、通訊、增容、水電等協助義務的；

【情形之五】：為承租人設定責任限額，在限額范圍內承擔責任。

（5）裝修條款。每個商家接手商鋪后，通常要進行一番裝修，再開業；有的加盟、代理、連鎖商家還要講求裝修風格統一性。但是，具體承租的商鋪不一定能滿足這一要求，因為商鋪的裝修不能破壞主體結構。同時，租賃合同期滿后，裝修做如何處理，也應當在租賃合同中作明確的約定。否則很容易發生承租人要求補償和出租人要求恢復原狀的沖突。

看懂裝修合同 → 《6招教你看懂裝修合同》

了解麻煩才能解決麻煩 → 《餐飲商鋪裝修過程中存在的法律風險》

三、合同履行中的權利義務

雖然，租賃合同簽訂后，雙方依照合同條款履行相應的權利義務即可，但這并無意味著糾紛的徹底解決。在實踐中，餐飲店面租賃合同的履行往往存在以下癥結：

1、店面設備的維護問題

餐飲店對水、電、燃氣具有較高的依賴性，稍有不慎，就得歇業維修。現實中，承租方偶爾疏忽，未及時繳納水電費，出租人能否停水、停電，以促使承租人履行合同義務。對此問題，我們認為應當具體分析，不能一概而論，否則會給出租人帶來法律風險。

出租人能否采取停水停電的措施，要在合同中進行明確的約定。如果水電的購買協議是出租人與自來水公司、電力公司直接簽約的，那么商戶欠租，出租人可以采取停水停電的措施；而如果水電的購買協議是承租方自己與自來水公司、電力公司簽約的，那么出租人就不宜采取停水停電的措施。需要提醒的是，出租人有權停水停電時，也要事先書面通知承租方，避免貿然停電給承租方帶來損失，減小風險。

2、續租問題

隨著餐廳生意的增長，出租人往往會見利而忘義，在續簽合同時，要求增加租金、上漲水電費、物業費等等。

續租因關涉雙方的重大利益，雙方對此均高度重視，對續租的條款均做出較詳細的規定，但基于各自利益的考量，合同難免存在疏漏。我們建議對續租可作如下約定：

租賃期屆滿，承租人享有優先承租權。出租人應于租賃期期限屆滿的六個月前書面問詢承租人是否行使優先承租權。若承租人書面告知續租的，雙方另行協商一致簽署租賃合同。租賃期期限屆滿的兩個月前，雙方未協商一致簽署租賃合同的，視為承租人放棄優先承租權，出租人有權將商鋪出租給第三人。

如此一來，便能夠盡稍加抑制出租人漲價之勢。

3、商鋪被拆遷的風險

商家承租商鋪往往希望能夠長期穩定經營，如果生意尚可，更是會增加投入。但是，萬一碰上拆遷的情況，那么商家的愿望就落空了。如果已經劃入拆遷紅線范圍的，更是連營業執照都無法申請。考慮到房東，特別是轉租人、轉讓人很有可能隱瞞這些重要情況。所以，預測未來動遷的趨勢和查閱城市規劃紅線圖便十分重要，在合同中對將來可能的動遷問題作一個約定也很有必要。

經營者要思慮的事情不能僅僅是單方面的，所以多多閱讀風險提示！

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