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房地產項目公司的轉讓

發表于：2016-07-30閱讀量：（3562）

近年來，房地產企業資金、項目重組日益頻繁。在市場上，逐漸形成了一種轉移房地產項目公司的所有權，連帶轉移特定房地產項目的開發權、建設權、使用權的房地產項目轉移新方式。與過戶房地產項目開發權的傳統方式相比，這一新模式有其自身的優越性。主要體現在：

1、轉移房地產的項目公司，只需履行一般公司轉讓的登記方式即可。而傳統的轉移地產開發權項目，則因涉及土地過戶的因素，需要經歷一些繁瑣的審查、登記手續。

2、轉移房地產的項目公司，因為只是一般的股權轉讓，因此無須繳納土地使用權的轉移契稅。而地產開發權的移轉，則需要繳納成交金額3％的稅費和一筆不菲的手續費。

因為具備了上述的便利條件，房地產項目公司的轉讓日益流行。故此，本文旨在結合房地產項目公司轉讓的一些可能遇到問題，對其實務中的利用做一番解說和探討。

房地產項目公司轉讓的定義

房地產開發項目，一般是指已經批準立項，取得完備的土地使用權證，并在土地上作了一定投資，完成了土地的“三通一平”和勘探、設計等基礎工作，經過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設工程項目。房地產開發項目的轉讓實質上仍是土地使用權轉讓，同時轉讓了與使用土地有關各項政府批準文件所產生的各種權益和相關義務。

房地產項目公司的轉讓，則是將土地的使用權連同開發權的權益和義務的承受人，也即項目法人的人格轉讓給買方。值得注意的是，項目轉讓應整體轉讓，不能分割轉讓。房屋建設應達到開發投資額的25％以上。

房地產項目公司轉讓的有效性

首先，應締定合法有效的項目公司轉讓合同。房地產開發項目轉讓必須由所有轉讓、受讓的當事人以書面形式協商一致；轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規劃批文等；項目轉讓應符合開發不同階段的政府有關允許轉讓的條件；已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產項目，應按公司法有關規定辦理工商變更登記手續，同時辦理房地產轉讓的變更登記手續；成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；未成立項目公司以合作各方的投資權益內部轉讓全部或部分房地產項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續；轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續或雖已辦理了出讓手續，轉讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續的具體責任人及有關費用，包括尚未付清的費用的承擔方式；

其次，應注意相關的股權收購無瑕疵。如收購中外合資的項目公司股權必須遵守中外合資企業法的規定，股權被兩家以上中方企業收購，則須外經委審批并改變企業性質。如果是國有股權出讓，則必須按法定程序進行交易，否則轉讓合同無效。

房地產項目公司轉讓的法律風險

要轉讓或不得不轉讓的房地產開發的停建、緩建項目一般都負有債務，其債務一般有五種情況：一是開發的房屋已實現預售，按時交付房屋是開發商所負的房屋實物形態債務；二是開發商在建設過程中向銀行以抵押方式進行貸款所負債務，以及對承包人應付的工程款所負的債務，這二者都是依法享有優先權的債務，其中應付的工程款應優先于抵押權所擔保的債務；三是一般債務，即開發商在項目開發過程中因采購材料、設備等所負的一般債務；四是開發商在開發項目過程中，已經以該項目對外提供過抵押擔?；蛘咭皂椖抗久x對外承擔連帶擔保責任形成的債務；五是開發商對外簽有已構成違約合同形成違約賠償之債。

實務中，一般采用保證金擔保的方式應對上述債務風險。保證金擔保，指在房地產項目轉讓合同中，采取分期付款方式，留下一部分尾款作為項目轉讓潛在風險和潛在債務的保證金。具體操作可以分為以下兩種方式，一是直接以尾款的形式規定在合同中，約定尾款的支付條件。此支付條件就是在一定期限內，不發生未包含在協議內或通過協議無法預見的風險和債務。二是將尾款直接列為保證金，由公證機關提存。如果發生協議之外或通過協議無法預見的額外債務和損失，該款將由公證處直接支付給債權人，轉讓方將無權再要求獲得該筆款項。

股權轉讓學問多：

《如何避免股權轉讓協議糾紛》

《公司股權轉讓中應注意的問題》

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