首頁 - 法務指南 - 買賣租房 - 房屋租賃合同的法律風險與防范
發表于：2013-03-08閱讀量：（4938）
一、為什么要簽訂房屋租賃合同？
根據我國《合同法》的規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個月以上，而沒有簽訂書面房屋租賃合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認為不定期租賃。
在不定期租賃中，除非雙方當事人另有約定，否則雙方均可隨時解除合同。
但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
小編在此提醒：無論租賃期限長短，哪怕只有一個月，最好簽訂書面的房屋租賃合同，明確雙方的權利義務。一般來說，房屋租賃合同應當包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
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二、房屋租賃合同無效的認定
《房屋租賃解釋》限定了無效房屋租賃合同的范圍，包括以下三個方面：
（一）將違法建筑物的租賃合同認定無效。
（二）轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同無效 。
（三）未經出租人同意的轉租合同認定為無效。
一般情況，法院是允許當事人在一審法庭辯論終結前采取補救措施的，目的在于最大限度地維護房屋租賃合同效力。此外，即使房屋租賃合同被認定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費，一般參照房屋租賃合同約定的租金標準。
?違法建筑物，是指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑。
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三、 房屋租賃合同租賃期限的確定
房屋租賃合同租賃期限有兩個二十年需要大家居住：
（一）根據我國《合同法》的規定，租賃期限不得超過二十年（包含20年）。超過二十年的，超過部分無效。
（二）租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年（包含20年）。
四、 房屋裝飾裝修的處理
《房屋租賃解釋》根據房屋的裝飾裝修是否經出租人同意、房屋租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規則：
（一）房屋租賃合同承租人未經出租人同意裝飾裝修的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
（二）房屋租賃合同承租人經出租人同意裝飾裝修，房屋租賃合同無效或解除合同的情形。
1、未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
2、已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致房屋租賃合同無效的過錯分擔現值損失。
3、承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者房屋租賃合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
4、房屋租賃合同承租人經出租人同意裝飾裝修，房屋租賃合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：
(1)因出租人違約導致房屋租賃合同解除，承租人有權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失;
(1)因承租人違約導致房屋租賃合同解除，承租人無權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償;
(3)因雙方違約導致房屋租賃合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;
(4)因不可歸責于雙方的事由導致房屋租賃合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。
5、房屋租賃合同承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人無權請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，但當事人另有約定的除外。
五、 房屋擴建的處理
《房屋租賃解釋》在對待房屋擴建問題上同樣依據房屋擴建是否經出租人同意、是否辦理合法建設手續適用不同的規則：
1、房屋租賃合同承租人未經出租人同意擴建發生的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
2、房屋租賃合同承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：
(1)辦理合法建設手續的，擴建造價費用由房屋租賃合同出租人負擔;
(2)未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
因此，房屋租賃合同承租人如需對房屋進行擴建，應當經出租人同意并辦理合法建設手續，同時在房屋租賃合同中明確約定擴建費用由誰承擔。
六、同意轉租的推定
為了最大限度地保持法律狀態的穩定，《房屋租賃解釋》規定房屋租賃合同出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，無權以承租人未經同意為由請求解除房屋租賃合同或者認定轉租合同無效。
因此，房屋租賃合同出租人若知道承租人未經同意轉租，應當及時行使權利。
七、租金的訴訟時效
實踐中，我們經常碰到房屋租賃合同出租人，因為訴訟時效已過而無法主張租金。這一方面因為出租人不知道延付或者拒付租金適用一年的特別訴訟時效，而以為訴訟時效是二年。
房屋租賃合同是繼續性合同，其租金的訴訟時效是按每一個支付周期分別計算的，房屋租賃合同承租人應當按照房屋租賃合同約定的期限支付租金。
對支付期限沒有約定或者約定不明確，不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。仍然不能確定的，分如下情況：
（一）租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付
（二）租賃期間一年以上的（包含一年），應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。
因此，如果承租人未能在上述支付期限內支付租金，出租人應當及時催告或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時效，無法得到法律的保護。
八、什么情況下承租人無權主張優先購買房屋？
(一)房屋共有人行使優先購買權的;
(二) 房屋租賃合同出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三) 房屋租賃合同出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;
(四) 第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
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《房屋租賃陷阱》
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