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商品房買賣合同的違約情形有哪些？

發表于：2015-01-26閱讀量：（8680）

不管是大家庭還是小家庭，住房是民生之根本，買房對一個家庭而言都是一件大事，需要慎之又慎，然而在買房過程中，很有可能出現這樣或者那樣的狀況。當然，這些狀況并非都是不可避免的，即使無法避免我們也要學會拿起法律的武器來維護自身的合法利益。

當您看好房子，簽訂完合同，卻發現對方違約時，該怎么辦呢，該如何維護自己的利益呢？依據在哪呢？易法通小編為您歸整如下：

一、預期違約

1、預期拒絕履行（主觀），指合同有效成立后一直到合同約定的履行期到達之前，一方當事人以言辭或行為向另一方當事人表示其將不按約定履行合同義務。小編為您舉例：開發商在約定的交房期限屆至前因房價上漲等原因明確表示不愿賣房即構成預期拒絕履行，其應承擔相應的違約責任;

2、預期不能履行（客觀），指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當事人根據客觀事實發現另一方當事人屆時不能履行合同義務。看不懂？來個小例：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，導致合同目的不能實現的違約。

二、實際違約

包括商品房買賣合同當事人合同履行期間不能履行債務和屆期拒絕履行債務兩種。

同樣也是“客觀不能”和“主觀不想”兩種情況哦。

根據《合同法》的規定,債務人遲延履行的,應承擔遲延履行的違約責任,承擔對遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責任。（溫馨提示：遲延履行時，債務人承擔兩種責任，分別是違約責任和損害賠償責任。）債權人遲延履行表現為債權人對于債務人的履行應當接受而無正當理由拒不接受,即遲延受領。

違約責任，很多時候都是以違約金的形式進行，違約金如何約定？請慢慢滾動鼠標，看！懂！它！《商品房買賣合同違約時違約金如何確定？》

我國《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》第十一條第二款明確規定：“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。“而不履行，則是當事人不履行任何合同義務的表示，在此情況下，違約方應依嚴格責任原則承擔違約責任。

法條看起來有些暈？沒關系，小編幫您簡化：

買方承擔＜——房屋交付——＞賣方承擔

書面交房通知——＞買方不接收——＞買方承擔

不履行合同義務方（違約方）——＞承擔違約責任

三、不適當履行

雖有履行但履行房屋質量、面積不符合合同約定或法律規定的違約情形。

根據《合同法》第112條,債務人交付的標的物有瑕疵，給債權人造成其他財產損失時，債務人還應承擔損害賠償責任，另外根據我國《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》第十二條、十三條的規定，違約方亦應承擔相應賠償責任。

房屋面積不適當履行=〉所交付房屋的面積≠合同約定的房屋面積。

此種情形，可依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》第十四條之規定依法處理。

易法小結:履行存在瑕疵時，給對方造成損失的，承擔違約責任的同時也要承擔損害賠償責任。

當然，要了解對方是否存在違約，您首先需要懂↓↓↓

《商品房買賣合同中應明示哪些內容？》

四、其它違約行為

購房合同中違約多數由開發商引起，實踐當中，最為覺的開發商違約責任形態主要包括：逾期交房、面積出現誤差、設備及裝修不符合合同約定、變更規劃設計、房屋質量不合格、未按期辦理產權過戶手續等，我國《商品房銷售管理辦法》及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》對上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規定。

小編為您帶來“風險防范“小快遞，請接收↓↓↓

《商品房買賣合同法律風險》

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