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房子是百姓安生立命之所，隨著經濟的發展，越來越多人購房。而在現實房子買賣中，存在很多買賣合同詐騙，又因購房涉及的金額往往較大，因此購房者在交易中應該注意一些細節，以防被不法騙子設套欺詐，同時可以避免法律風險，減少不必要的糾紛。

 

買房有風險，合同是關鍵，到底有什么風險？來看看吧→→《商品房買賣合同法律風險》

 

一、注意審核土地使用權是否存在抵押

購房者購買前可向當地土資源管理機構查核該開發土地使用權是否辦理抵押登記手續。因為現實中，很多開發商為了融資往往將土地使用權抵押給銀行貸款進行項目開發。售房時如果開發商隱瞞此抵押情況，這將對購房人構成法律障礙，影響購房人的順利購房。

 

除了審核抵押外還要審核其他事項，來先睹為快把→《商品房買賣合同中應明示哪些內容？》

 

二、仔細審核開發商應當辦理的法定手續和相關證件

（一）開發許可手續是否完善直接影響所購房屋產權是否有保障，所以至關重要。

商品房開發的法定手續(許可程序)包括：

1、立項批準

2、規劃許可

3、土地使用權證書

4、施工許可、

5、商品房預售許可等。

對于開發手續，應特別注意各許可證件中的開發主體名稱、開發土地用途、開發土地范圍等必須相互一致;土地使用權的年限也應特別關注，

注意哦，有土地使用年限的是出讓土地使用權，沒有使用年限的是劃撥土地使用權，而劃撥土地是不能用于商品房開發的。

（二）注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證”

1、“一照”：即企業法人營業執照。

2、“兩書”：即商品房質量保證書和商品房使用說明書。

3、“五證：即國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工證、內(外)銷商品房預售許可證。

其中最重要的是土地使用權證和商品房預售許可證。尤其要注意有些開發商的預售許可證冒名頂替。

 

其他應當注意什么呢？已為你呈上→→《商品房買賣需要注意的事項》

 

三、要先咨詢清楚交易房屋的稅費、貸款的審批程序

大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。

 

有貸款就要考慮利率，不知道的童鞋來看看吧→《商品房抵押貸款利率》

 

1、一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產證明，或者是擔任法人代表的公司營業執照及財務報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數額。

2、如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關，不能輕信中介公司的貸款承諾。

四、注意訂立合同時部分條款是可以修改或補充約定的

1、合同是雙方真實意思表示的體現，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則，發生糾紛時，便成為雙方解決爭議的依據。

2、現實交易中，開發商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強加給購房者接受。

 

提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

                                            ——《合同法》第40條

 

要明確一點，正式簽訂商品房買賣合同的時候，對于商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的。

五、約定違約責任條款須詳細、具體

（一）商品房買賣合同中都會約定開發商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產證的違約責任，但是往往開發商雖然約定了違約責任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細節。

（二）同時，還應該約定：

1、規劃、設計的變更致使購房者解除購房合同，開發商不僅僅要承擔購房款的銀行利息，還應承擔一定金額的違約金。

2、由于開發商原因不能辦理產權證，購房者要求退房退款時，開發商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。

3、加重開發商違約責任，使其違約承擔的損失超過其不當獲利,才能從根本上遏制開發商惡意違約。

 

哪些情況下是違約呢？不知道的童鞋看過來→→《商品房買賣合同的違約情形有哪些？》

 

六、合同附件須重視

1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。

2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質量保證書、裝飾設備標準、住宅使用說明書等，對于補充協議的條款也常常列為合同附件。

可見，這些附件內容都是極其重要的。購房者不但要認真謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。

七、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料

商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，

邀約邀請：指的是希望他人向自己發出要約的意思表示。

開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

 

想知道的更多？好菜已呈上，敬請品嘗

《商品房買賣合同違約時違約金如何確定？》

《商品房預售必須具備的條件？》

《安置房和商品房的區別》

 

 

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