一、針對入室盜竊案的糾紛

正如上文分析的，小區業主家被盜，物業公司是否承擔賠償責任，不是根據小區業主是否繳納了物管費來確定，而是需要根據業主和物業公司簽訂的《物業管理服務合同》中的具體約定進行分析。只要物業公司的管理人員履行了正常的安全防范義務，不存在失職情形，業主家中財產失竊，并不能要求物業公司承擔賠償責任。如果有證據能夠證明物業公司有明顯失職情形，并且這種失職與業主家中被盜存在一定的因果關系，則物業公司應該承擔一定的賠償責任，但是業主需要舉證證明失竊的具體損失價值，則是件非常困難的事，如果訴訟索賠，往往難以得到支持。

為爭取更高的勝訴率，業主最好先理清以下思緒：

第一，業主必須查清物業公司對家中被盜的法定責任和約定責任。

責任來自義務。業主就家中被盜的損失要求物業公司承擔賠償責任，首先必須明確物業公司對業主所在小區的管理服務義務。其義務包括法定和約定兩種。

物業公司的法定管理服務義務，主要包括三大義務，即公用設施、設備、場所的維護、修繕義務;環境衛生、園林綠地的維護義務和包括治安防范的安全保衛義務。本案涉及物業公司的治安防范義務。

物業公司的約定管理服務義務，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業公司簽訂物業服務合同。依照《合同法》對委托合同適用過錯責任歸責原則的規定，業主要求物業公司賠償家中被盜的損失，應當審查物業公司在履行法定或約定管理服務義務中有無過錯。

第二，業主起訴物業公司前必須選擇好違約之訴和侵權之訴

業主家中財物被盜，盜竊犯罪嫌疑人是最終的責任人。在公安機關未偵破盜竊案件前，業主查實物業公司對此負有過錯責任的，有權要求其承擔賠償責任。為提高勝訴率或賠償數額，業主應當在起訴前根據收集的證據材料，在違約之訴和侵權之訴競合時做出選擇。《物業管理條例》第三十六條第二款雖規定的是物業公司的法定管理服務義務，該條款同時成為業主要求物業公司承擔賠償責任的法律依據，奠定了在第三人侵權的情形下，違約責任與侵權責任競合的法律基礎。當事人一方的違約行為同時侵害了對方人身、財產權益的，即構成違約責任與侵權責任的競合。由于違約責任與侵權責任的構成要件、訴訟時效、責任范圍、歸責原則、舉證責任等均有不同。第三，業主要收集好被盜財物的名稱、品質和金額等證據

業主不論提起違約之訴抑或侵權之訴，依法應由其對失竊的事實和實際遭受的損失數額承擔舉證責任。在盜竊案件未偵破的情形下，業主要求物業公司承擔賠償責任，必須舉出發票等證據來證明被盜財物名稱、規格、型號、購買價格等。業主自報或以報案筆錄等作為起訴證據將難以得到法官的認可。第四，業主應當對貴重家庭財產采取有效的防盜措施

二、多途徑避免物業糾紛

1、對于購房者來說，首先要明確的物業管理不同于過去住宅區的房管，購房者在完成購房手續后入住前，要與物業管理公司簽訂管理公約，接受物業管理公司的管理，并享受管理公司提供的各項服務。

2、在簽訂管理公約時，購房者一定要明確雙方的權利和義務。購房者應該清楚自己是簽約的主體，是合同的一方，完全有權利修改管理公約的有關條款，并且有權利保留和選聘新的物業管理公司的權利。但是在實際生活中，許多購房人不知道自己具有哪些權利和義務，誤認為管理公約是不可修改的，管理公司也是不能更換的。關于維修基金和管理費用的支付，更是不知如何處理是好。

3、關于維修基金管理費用的標準尚無具體的明文規定，這就給物業管理公司留下了較大的余地，也給購房者增加了無形的壓力。但不管怎樣，收費的高低是應該與服務的質量成正比的，所以，購房者在簽訂管理公約時，有權對收費的數額和服務的項目與質量提出修改意見。

4、購房者應保留對物業管理公司的選擇權。雖然在入住前簽訂管理公約時購房者無法立即選擇物業管理公司，但保留在一定期限(如1年)后選擇新的管理公司的權利，以使損失減小到最小程度。