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易法通商品房專題，免費為您提商品房買賣合同，買賣商品房注意事項等權威律師在線解答和專業律師建議，幫您快速解決自住型商品房買賣問題。
隨著市場經濟的發展，商品房買賣也越來越頻繁。2014年1-5月份，商品房銷售面積36070萬平方米，商品房銷售額達到23674億元，其中，住宅銷售面積下降9.2%，辦公樓銷售面積下降5.8%，商業營業用房銷售面積增長0.6%。商品房交易量越大，引發的問題也越多。例如，買方根據商品房銷售廣告和宣傳材料與賣方簽訂合同，最后交房時不符合廣告或者宣傳材料所述該如何處理？
現在商品房買賣問題的主要原因是當事人缺乏對商品房買賣相關法律法規以及司法解釋的了解，從而產生理解的偏差而導致糾紛的產生。
易法通就此特設“商品房”專題，由易法通十二年經驗專業律師為您解答。
對于許多購房者而言，一套房子可能要傾盡其一生的財力，購房者在購房前需要注意一下幾點，避免買到“瑕疵房”
一、商品房銷售的條件
1、明確房產屬于現售房還是預售房
2、檢查賣方是否取得“五證”。“五證”是指《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》。
二、土地使用年限
······
商品房分三種：一是普通住宅商品房，使用年限70年；二是商住兩用商品房，使用年限50年；三是純商業商品房，使用年限40年。
一、預期違約： 1、預期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當事人以言辭或行為向另一方當事人表示其將不按約定履行合同義務。如：開發商在約定的交房期限屆至前因房價上漲等原因明確表示不愿賣房，即構成預期拒絕履行，其應承擔相應的違約責任······
1、產權的區別：很多安置房不是完全產權，即具有完全的房屋所有權，卻不一定具有完全的土地使用權。很多安置房的土地性質是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產權，即完全的房屋所有權和完全的土地使用權，土地性質是出讓，也就是繳納了土地出讓金······
1、預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照； 2、按照土地管理部門的有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書； 3、持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監督手續； 4、已確定施工進度和竣工交付使用時間······
根據《商品房銷售管理規定》的要求，商品房在銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。在商品房買賣合同，雙方應當明確以下主要內容： 1、當事人名稱或者姓名和住所； 2、商品房基本狀況； 3、商品房的銷售方式； 4、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間······
商品房作為買賣的標的，特殊性表現在：價值大、交易期長、法律關系復雜等。房屋買賣中必然會涉及合同的簽署、合同條款的分析、房地產政策法規的了解等，那么商品房買賣要注意哪些問題？具體來說：
一、要注意買賣合同的主體是否合格
（一）賣方主體問題。
商品房銷售主體只能是依法設立、具有企業法人資格的經濟實體房地產。
（二）買方主體問題。
購買人應是18周歲以上具有完全民事行為能力、可以獨立進行民事活動的自然人，也可以是依法成立的法人或其他組織。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動，但就購買商品房而言，應由其法定代理人代理或征得其法定代理人的同意。不滿10周歲的人購買商品房，應由其法定代理人代理。
二、商品房銷售要符合一定的條件
（一）商品房預售實現許可證制度。
開發企業進行商品房預售應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。商品房預售應滿足下列條件：
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。
2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。
（二）商品房現售應當符合下列條件：
1、現售商品房的開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。
2、取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件。
3、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。
4、已通過竣工驗收。
5、拆遷安置已落實。
6、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用的條件或者已確定施工進度和交付日期。
7、物業管理方案已落實。
另外關于銷售證件的審查。有些開發商由于資金的原因，只按一定比例交納了土地出讓金，因而領取的是臨時國有土地使用證，因而在其領取的商品房預售許可證的銷售范圍中，僅包括規劃項目的部分樓號，有的甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，作為買受人要著重審查您要購買的房屋是否包括在預售范圍內。決不要認為開發商有了預售許可證，所有的房產都是合法銷售。這是許多買受人容易忽視的環節。
（三）注意購房合同中的定金的約定。
在簽訂購房合同之前簽訂的認購書是開發商與購房人雙方為實現各自的利益目的，對開發商將要預售的商品房達成的一個認購意向協議。對其中定金的約定一定要看清楚，否則可能會造成購房者利益的損失。
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